/ حقوق اقتصادی / وجه التزام در قراردادها چیست؟
آنچه در این مقاله می‌خوانید

نمونه قرارداد مبایعه نامه ملک و خودرو و تفاوت با سند رسمی

مبایعه نامه قراردادی است بین خریدار و فروشنده که طی آن مالی در مقابل عوضی به فروش می‌رسد. نمونه قرارداد مبایعه نامه ملک و خودرو و تفاوت بیع نامه با سند رسمی و قولنامه را بشناسید.

ستاره | سرویس عمومی – مبایعه نامه یا همان بیع نامه، قراردادی است که به موجب آن خرید و فروش صورت می‌گیرد. بر اساس این قرارداد که عرفا به صورت مکتوب بین طرفین منعقد می‌شود، مالی در مقابل عوضی فروخته می‌شود. در این مقاله به شرح شرایط صحت و محدودیت های این عقد و همچنین نمونه مبایعه نامه املاک و تفاوت بیع نامه که سندی عادی است با سند رسمی می‌پردازیم.

شرایط عمومی صحت عقد بیع مطابق قانون ایران

عقد بیع یکی از عقود معین است که نه تنها در قانون مدنی شرایط انعقاد و آثار آن جداگانه طرح شده، بلکه بسیاری از قواعد عمومی قراردادها را نیز با خود دارد .

  • وجوب اهلیت طرفین برای معامله و تصرف: طبق قانون مدنی، هر یک از بایع و مشتری (خریدار و فروشنده) باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشند.
  • رضایت طرفین:‌ عقد بیع باید مقرون به رضای طرفین باشد و عقد مکره نافذ نیست مگر بعد از اجازه مالک.
  • معلوم و معین بودن عوضین معامله
  • مالیت داشتن عوضین
  • قابل خرید و فروش بودن عوضین (مثلا مال وقفی نباشد)

۲ نمونه قرارداد مبایعه نامه املاک و خودرو

تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی

پیش از هر چیز باید بدانید مبایعه نامه یک سند عادی محسوب می‌شود؛ یعنی سندی است فقط بین دو طرفی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آن‌ها از جمله وراث، الزام آور است. مثل قراردادهای بیع که دو طرف (در بنگاه املاک و اتومبیل یا بین خودشان) منعقد می‌کنند.

در مقابل آن، سند رسمی سندی است که مأموران رسمی آن را (در دفترخانه) تنظیم کرده باشند. اسناد رسمی در برابر همه افراد قابل استناد هستند.

قوانین ثبت در مورد بیع املاک

بر طبق مواد 46 و 47 قانون ثبت، کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده و همچنین املاکی که ثبت نشده، ولی در نقاطی واقع است که وزارت دادگستری مقتضی می‌داند، باید با سند رسمی انجام شود. ماده 48 در مقام بیان ضمانت اجرای این حکم می‌گوید: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»

ماده 22 قانون ثبت نیز درباره املاک ثبت شده مقرر می‌دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی را که مالک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … مالک خواهد شناخت … »

اما اگر معامله ای ملکی، با سند عادی مبایعه نامه انجام شود ولی دو طرف در دادگاه به وقوع آن اعتراف کنند، آیا دادگاه می‌تواند حکم به وقوع بیع دهد، یا شناسایی بیع حتی در رابطه خریدار و فروشنده نیز، با قانون ثبت منافات دارد؟

تفاوت املاک ثبت شده و ثبت نشده در دادگاه

  1. املاک ثبت نشدهدر مورد املاک ثبت نشده، چون ضمانت اجرای تنظیم سند رسمی و ثبت در دفتر املاک، تنها این است که سند عادی در دادگاه پذیرفته نشود، باید پذیرفت که تشریفات ثبت برای اثبات عقد است و نه وقوع آن. بنابراین اگر خوانده به وقوع بیع اقرار کند، دادگاه باید آن را به عنوان دلیل بپذیرد.
  2. املاک ثبت شده: درباره املاک ثبت شده چون ماده 22 صراحت دارد که «دولت فقط کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … مالک خواهد شناخت …»، وقوع بیع بستگی به تشریفات ثبت دارد.

تفاوت قولنامه فروش املاک ثبت شده با مبایعه نامه

اثر قولنامه ایجاد التزام به خرید و فروش است و نباید آن را عقد تملیکی شمرد و باید بین آن‌ها تفاوت قائل شد. به ویژه در خرید و فروش املاک ثبت شده، سند عادی قولنامه هیچ گاه دو طرف را از انتقال رسمی در دفتر اسناد رسمی بی نیاز نمی‌کند؛ زیرا تنظیم سند رسمی انتقال، مقدمه ضروری ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار است و مطابق ماده ی 22 قانون ثبت اسناد و املاک «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … مالک خواهد شناخت».

این قاعده مزبور به نظم عمومی است و اعلام دو طرف در اینکه سند «بیع نامه» است اثری در امکان تخلف از آن ندارد. با وجود این، پاره ای از محاکم «مبایعه نامه» و اسناد خرید و فروش را تملیک می‌پندارند که باید از این پندار باطل پرهیز کرد.

وعده متقابل بیع (قولنامه) چیست؟

در مواردی که طرفین خرید و فروش قصد معامله را دارند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، قراردادی می‌بندند و تعهد می‌کنند که معامله را با شرط معین و در مهلت خاص انجام دهند. سندی را که در این باب تنظیم می‌شود وعدۀ بیع و در زبان عرف «قولنامه» می‌نامند.

مثال:

من مایلم خانه ی خود را به شما بفروشم و درباره ی قیمت و شرایط انجام معامله نیز به توافق رسیده ایم ولی شما برای تهیه پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای گرفتن حساب مالیاتی و عوارض نوسازی اقدام کنم تا تنظیم سند در محضر ممکن باشد. پس برای اینکه هر دو به معامله ی نهایی پایبند شویم، سندی می نویسیم و ضمن آن من تعهد می‌کنم که اسناد لازم را ظرف یک ماه تهیه کنم و برای  انتقال خانه ام در برابر صد میلیون تومان در فلان دفتر حاضر شوم و شما نیز متقابلا ملتزم می‌شوید که به همان دفتر برای معامله بیایید.

بدین ترتیب هدف از تنظیم قولنامه این است که برای دو طرف دِینی به وجود آید که موضوع آن انشا عقد بیع است. به همین جهت، اگر یکی از آن دو از اجرای تعهد خود سر باز زنند، دیگری می‌تواند الزام او را به بیع از دادگاه بخواهد.

قولنامه همراه با وجه التزام

در بسیاری از موارد، گذشته از تعهد به انتقال، وجه التزامی نیز به عنوان ضمانت اجرای این تعهد معین می‌شود. برای مثال در قولنامه ای که برای فروش اتومبیل تنظیم می‌شود، شرط می‌کنند که هرگاه یکی از آن دو از حضور در محضر رسمی و انجام معامله منصرف شود، موظف است مبلغی به دیگری بدهد.

در چنین فرضی اختلاف شده که آیا قید وجه التزام بدین معنی است که متخلف با پرداخت آن، دیگر التزامی به انجام دادن معامله ندارد؟ یا هدف این است که مشروط له در خواستن این وجه یا درخواست اجبار طرف خود به بیع آزاد باشد و بنابراین او می‌تواند الزام متعهد را به بستن عقد از دادگاه بخواهد؟

مطابق رای اصراری دیوان عالی کشور ضمانت اجرای عدم انجام معامله را، به پیروی از قصد مشترک طرفین در اکثر مواقع، الزام متعهد به انجام معامله دانست.

منبع:

1

وجه التزام در قراردادها چیست؟

وجه التزام مبلغی است که در قرارداد تعیین می‌شود تا در صورت عدم انجام تعهدات هر یک از طرفین معامله به عنوان جریمه از او دریافت شود. وجه التزام به انگلیسی Consideration یا Penalty clause گفته می‌شود.

اگر تجربه بنگاه رفتن یا انجام معامله را داشته باشید حتماً به واژه وجه التزام در متن قولنامه‌ها و قراردادها برخورد کرده‌اید. آیا می‌دانید که وجه التزام چیست؟ یا این که چگونه تعیین می‌شود؟ اصلاً به متنی که برای وجه التزام در قراردادها ثبت می‌شود دقت کرده‌اید؟ ستاره وجه التزام را در این مقاله واکاوی می‌کند.

وجه التزام در قراردادها چیست؟

وقتی قراردادی بین دو طرف بسته و قطعی بشود و یکی از طرفین معامله کاری کند که معامله انجام نشود باید مبلغی را به عنوان جریمه به طرف مقابلش پرداخت کند که به این مبلغ وجه التزام می‌گویند. در واقع وجه التزام خسارتی در قبال عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است.
از نظر فقهی و حقوقی وجه التزام این‌طور تعریف می‌شود:
مبلغی است که متعاقدین در حین انعقاد عقد به موجب توافق (خواه ضمن همان قرارداد اصلی، خواه به موجب موافقت مستقل، که در این صورت باید پیش از بروز تخلفِ متعهد از تعهد باشد) به عنوان میزان خسارت (مادی یا معنوی) محتمل الوقوع ناشی از عدم اجرای تعهد و یا ناشی از تأخیر در اجرای تعهد، پیش‌بینی کرده و بر آن توافق کنند. چنین توافقی هرگاه به صورت شرط ضمن عقد باشد، شرط جزاء یا شرط کیفری نامیده شده است .

وجه التزام به انگلیسی

در زبان انگلیسی چند لغت معادل اصطلاح وجه التزام وجود دارد که اصلی‌ترین آن Consideration است. برای وجه التزام برای انجام قرارداد می‌توان از اصطلاح Performance bond استفاده کرد و در حقوق و جزا از Recognizance یا Penal sum استفاده می‌شود. شرط وجه التزام در قراردادها هم با اصطلاح Penalty clause نشان داده می‌شود.

نحوه تعیین وجه التزام

اگر در اجرای قراردادی تخلفی حاصل شود، جبران خسارت‌های ناشی از آن به یکی از سه روش زیر امکان‌پذیر است:

  1. تعیین وجه التزام به وسیله قانون
    در ماده 719 قانون آئین دادرسی مدنی آمده است:

در دعاوی که موضوع آن وجه نقد است اعم از این که راجع به معاملات با حق استرداد یا سایر معاملات استقراضی یا غیر معاملات استقراضی باشد، خسارت تأخیر تأدیه معادل صدی دوازده (12%) محکومٌ به، در سال است و اگر علاوه بر این مبلغ، قراردادی به عنوان وجه التزام یا مال‌الصلح یا مال‌الاجاره و هر عنوان دیگری شده باشد، در هیچ مورد بیش از صدی دوازده در سال نسبت به مدت تأخیر حکم داده نخواهد شد؛ لیکن اگر مقدار خسارت کمتر از صدی دوازده معین شده باشد به همان مبلغ که قرارداد شده است حکم داده می‌شود..

در ماده 726 هم آمده است:

«هرگاه به عنوان خسارت بیش از مبلغی که قانون معین کرده است تأدیه شده باشد دعوی استرداد آن مسموع نخواهد بود».

و در ماده 522 می‌خوانیم:

«در دعاوی‌ای که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه دائن و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت نموده، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌گردد محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر این که طرفین به نحوه دیگری مصالحه نمایند».

  • تعیین وجه التزام دادگاه

در این‌گونه موارد متعهد له باید ثابت کند که از عدم انجام تعهد یا تأخیر در آن خسارت دیده و میزان این خسارت را با جلب نظر کارشناس تعیین کند.

  • تعیین وجه التزام توسط طرفین
    در این‌گونه موارد میزان خسارت با توافق هر دو طرف معین می‌شود. این توافق می‌تواند قبل از ورود خسارت یا بعد از آن تعیین شود.

وجه التزام در قولنامه

وجه التزام می‌تواند به یکی از دو روش زیر در قولنامه قرار بگیرد:

  1. در قولنامه ذکر می‌شود در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع کند مبلغی را باید به طرف مقابل بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند خریدار می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند.
  2. طرفین به طور جامع‌تری توافق می‌کنند که در تاریخ معینی در دفترخانه حاضر شوند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک از طرفین، آن فرد مکلف است مبلغی را به طرف مقابل بپردازد و تعهد خود را هم انجام دهد.

نمونه قرارداد وجه التزام

در این قسمت دو نمونه از متن‌هایی که در قراردادها برای تعیین وجه التزام نوشته می‌شود را می‌بینید:

  • وقتی مورد قرارداد فروش ساختمان باشد:

منافع مورد معامله قبلاً به كسی واگذار نشده و با قرار مورد معامله تماماً در تصرف فروشنده می‌باشد كه ضمن العقد لازم حاضر، فروشنده متعهد و ملتزم گردیده مورد معامله را تماماً و سالما در تاریخ ……………… تخلیه نموده در همان تاریخ تحویل خریدار نماید و نیز برای هر روز عدم تخلیه و تحویل از تاریخ مزبور متعهد و ملتزم به پرداخت مبلغ ……………… ریال روزانه به عنوان خسارت تأخیر در تخلیه و تحویل و به عنوان وجه التزام به خریدار می‌باشد و خریدار حق دارد از تاریخ سررسید مزبور لغایت مدت ده روز برای تخلیه و تحویل و وجه التزام مذكور علیه فروشنده در دادگاه صالحه اقدام نماید همچنین فروشنده متعهد به تأدیه و تسویه حساب بدهی‌های آب و برق و گاز مزبور تا روز تخلیه و تحویل می‌باشد در غیر این صورت خریدار می‌تواند آن را تأدیه و سپس با ارائه قبوض مثبته از فروش وصول كند.

  • و زمانی که مورد قرارداد فروش محصول باشد:

نماینده فروش یک فقره چك به مقدار ……….. ریال به شماره ………………… نزد بانك …………… به تاریخ    /   /   13 در وجه شركت …………… برای تضمین پیش‌پرداخت محصولات موضوع قرارداد و حسن انجام قرارداد به شركت تحویل نمود. ( امكان تغییر نوع و میزان وجه ضمانت از طریق مذاكرات حضوری وجود دارد.)

منبع : 1

برچسب ها :

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!

کل :
میانگین :
اشتراک در
اطلاع از
guest

0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها
0
افکار شما را دوست داریم، لطفا نظر دهید.x