خیار رویت: فرد با پیش فرض قبلی از یک مال مال را میخرد و بعد از دیدن مال متوجه تفاوت آن میشود که امکان فسخ وجود دارد .
ماده ۴۱۳ قانون مدنی هرگاه یکی از متعابعین مالی را سابقا دیده و به اعتماد رویت سابق معامله کند. و بعد از رویت معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد اختیار فسخ خواهد داشت.
خیار تخلف وصف:
مال را با توصیف از فروشنده خریداری می کند و پس از رویت متوجه میشود مال با وصفی که از آن شده متفاوت است.
ماده ۴۱۰ قانون مدنی هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد. مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نمونه که هست قبول نماید.
در خیار تخلف از وصف ممکن است در کدام از طرفین چه مشتری و چه بایع متضرر نشود .
لذا این حق وجود دارد که هریک از طرفین که متضرر شد یا به طور کل معامله را فسخ کند. و به طور کامل قبول کند اما نمی تواند مبلغی از مبیع کم کند بعد عقد را قبول کند .
اگر اوصاف مال را شرط معامله قرار دهد و بعد از خرید متوجه شوند که خلاف شروط است می تواند. خیار تخلف شرط معامله را فسخ کند
ماده ۲۳۵ قانون مدنی که در زمان عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست. کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت
نکته در خیار تخلف از وصف برای عین معین و در حکم آن کاربرد دارد( کلی در معین )
ماده ۴۱۴ قانون مدنی در بیع کلی خیار رویت نیست و بایع باید جنسی بدهد که مطابق با اوصاف مقرره بین طرفین باشد.
در خیار رویت و خیار تخلف وصف یا باید معامله کامل فسخ شود یا به طور کامل پذیرفته شود. بقیه موارد مثل گرفتن مابه تفاوت یا جبران ضرر و زیان پذیرفته نمی شود. حتی اگر نیمی از مال را دیده باشد و نیمی دیگر که را که ندیده است قبول نکند. چون مربوط به یک مبیع است ، لذا یا به طور کامل قبول می شود یا به طور کامل فسخ میشود.
اصل بر این است که فرد ناگاه بوده است فردی که گول زده غابن و فردی که گول خورده مغبون این خیار در همه نوع مال قابل تصور است. در صورتی که سمن موجل پرداخت شود غبن بی معنا است (شرایط معامله باید ذکر شود). اعمال این خیار فوری است یعنی به محض اطلاع باید( ولو با فاصله زیاد از زمان معامله) اطلاع داده شود و فوریت دارد. در صورتی که غابن قصد پرداخت مابه تفاوت را داشته باشد و حتی مابه تفاوت را پرداخت کند خیار غبن همچنان پابرجاست(مواد418تا421ق م)
نکته: همه خیارات را میتوان در زمان عقد یا بعد از آن ثابت کرد اگر خیار غبن ساقط شود نمیتوان دیگر ادعا کرد
هرگاه مورد معامله معیوب باشد انتقال گیرنده حق اعمال خیاره عیب را دار
ماده422ق م : اگر بعد از معامله ظاهر شود که بیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول بیع معیوب یا اخذ ارش و یا فسخ معامله
توضیح: مشتری در این مورد می تواند معامله را فسخ کند یا تفاوت بگیرد. برخی معتقدند عرش ما به تفاوت مبیع پرداختی و ثمن اصلی معامله است(کلی در معین:1لیوان از100 لیوان)
کلی فی ماذمه: عهد به تحویل مال بعد از سفارش مشتری) مبلغ زیاده باید پس داده شود. و برخی دیگر معتقدند عرش ماهیت جبران ضرر و زیان دارد. در صورتی که مورد اول ملاک باشد باید مابه تفاوت سمند حتی مالی غیر از پول باید پس داده شود. و از همان جنس سمند باشد ولی اگر مورد دو ملاک شود چون جبران ضرر نیاز به همجنس بودن ثمن نیست
…..
ماده423ق م : خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب مخفی موجود در حین عقد باشدتوضیح: اگر مورد معامله در زمان عقد معیوب باشد خیار عیب محقق می شود دو استثنا این ماده اگر عیب در فاصله انعقاد عقد تا زمان تصمیم معیوب شود معیوب حساب میشود اگر بعد از تسلیم مال بر یدمشتری مال معیوب شود خیار معیوب برای مشتری وجود داشته باشد می توان خیار عیب را اعمال کرد مخفی در ماده فوق به معنای ناآگاهی از عیب است(ماده424ق م)
خیار عیب در عین معین در هر حال و در تمامی اعیان معین وجود دارد در کلی در معین هم خیار عیب هست به شرطی که کلیه مجموعه دارای عیب باشد حتی اگر یکی از آنها هم سالم باشد خیار منتفی است در کلی ما فی ذمه خیار عیب وجود ندارد در صورت عدم فسخ معامله و اخذ ارش(ماده 427 ق. م)
م 425: عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است تعیین و تشخیص عیب بر اساس عرف و عادت در زمان و مکان مختلف است(م426) (زمان و مکان وقوع عقد)
….
ماده453ق. م: در خیار مجلس و حیوان و شرط اگر مبیع بعد از تسلیم و در زمان خیار بایع و یا متعاملین تلف یا ناقص شود بر عهده مشتری است و اگر خیار مختص مشتری باشد تلف یا نقص به عهده بایع است یعنی در خیار مجلس حیوان و شرط اگر مالی در یاد مشتری معیوب شود یعنی خودبهخود معیوب شود و خیار مختص مشتری باشد خیار عیب است در مواردی که مال معیوب است در شرایطی امکان فسخ موجود نیست فقط و فقط میتواند ارش بگیرد(م429)
نکته: بند ۱ ماده ۴۲۹ مقصود از انتقال انتقال قهری نیست مثل ارث که در این صورت امکان فسخ وجود دارد
بند ۳ ماده ۴۲۹ فقط در صورتی حق فسخ با عیب دیگری در حل ایجاد میشود که در زمان خیار مختص به مشتری آن حاصل شده باشد اگر عیب جدیدی در مالی ایجاد شود و این عیب ناشی از عیب سابق درمال باشد برای مشتری حق وجود دارد ماده ۴۳۴ قانون مدنی
علت عدم فسخ معامله دریافت ارش در ماده ۴۲۹ این است که در سایر خیارات تنها حق فسخ معامله وجود دارد اما چون در این خیال هم قابلیت فسخ و هم دریافت عرش وجود دارد ماهیت اختیاری دارد
نکته: عیب جدید چه مربوط به عیب سابق باشد چه نباشد در هر صورت اگر در زمان خیار مختص به مشتری باشد حق فسخ ایجاد می کند در صورتی که در یک معامله چند مال با هم فروخته شود و برخی از آنها معیوب باشد مشتری یا باید همه مال را رد کند و سمنان را دریافت کند یا همه آنها را نگه دارد و ارش بگیرد مگر اینکه فروشنده رضایت داشته باشد( ماده ۴۳۱ قانون مدنی)
اگر یک فروشنده و چند خریدار وجود داشته باشد یا همه خریداران باید سهم خود را تحویل دهند (در صورت معیوب بودن مال) یا همه باید مال را نگه دارند و اگر در مورد برگرداندن مال به توافق نرسیدند باید عرش بگیرند مگر اینکه فروشنده راضی باشد( ماده ۴۳۲ قانون مدنی)
اگر در معامله چند فروشنده و یک مشتری وجود داشته باشد مشتری میتواند صحنه یکی از فروشندگان را رد و از دیگری ارش بگیرد( ماده ۴۳۳ قانون مدنی)
تفاوت دو ماده فوق در این است که در ماده ۴۳۲ فروشنده واحد است و در صورت برخورد متفاوت هر مشتری دچار شریک میشود در صورتی که مال با داشتن عیب مالیات خود را از دست داده باشد دیگر خیار عیب به آن تعلق نمی گیرد مثل یک شانه تخم مرغ که همه تخم مرغ ها گندیده باشد پس هیچ استفاده نمی شود از آن برد و مالیت ندارد و در حکم تلف است در این صورت که مورد مالی معامله شده که تلف بوده است که معامله باطل و هیچ اثر تملکی نداشته و پول استرداد می شود در صورتی که تنها قسمتی از مبیع طلب بود به نسبت قسمت تلف شده معامله باطل است در این صورت خیار تبعض صفقه موجود است در اینجا دو حق وجود دارد:
حق اول: کلیه مال مومن شده توسط خریدار پذیرفته میشود و میزان ثمن مربوطه به مال تلف شده را از بایع پس میگیرد حق دوم: خریدار میتواند کل مال مامله را بازگرداند و معامله را بر هم بزند که تبعض در معامله است
تبعض صفقه تنها مربوط به اموالی است که قابل تبعیض و تجزیه باشد مثل صندوق میوه فروش
خیار عیب فوری است و بلافاصله بعد از اطلاع باید اقدام کند اگر بایع و خریدار توافق کنند که در صورتی که مال عیب داشته باشد بایع ضمانت آنرا نمیکند
ماده436ق م: اگر بایع از معیوب مبیع تبری کرده باشد به اینکه عهده
عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد مشتری در صورت ظهور عیب حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد
توضیح: درصورت توافق بین بایع و خریدار در مورد عیب مبیع ، تنها نسبت به عیب خاصی که توافق کرده اند حق تبری دارد ولی در مورد عیوب دیگر (غیر توافق ) میتواند رجوع کند و خیار عیب وجود دارد .اگر در مورد همان موضوع توافق شده بعد از معامله عیب خاص ظاهر شد خریدار حق دریافت ارش هم ندارد (این اسقاط خیار عیب بعد از معامله یا در ضمن آن صورت گرفته باشد ، این فقط حق فسخ معامله را ساقط میکند ک حق دریافت ارش ساقط نمیشود. دکتر شهیدی)
در واقع خیار عیب دو اختیار ایجاد میکند؛ یا فسخ معامله یا مطالبه ی ارش و درصورت ساقط کردن این خیار ،دو اختیار نیز ساقط میشود .
ماده ی ۴۳۷ ق.م: از حیث احکام عیب ، ثمن شخصی مثل مبیع شخصی است
توضیح: ثمن شخصی و مبیع شخصی از نظر احکام عیب شبیه هم هستند .عین معين یا کلی در معين( کل مجموعه معیوب باشد)
خیار تدریس: تدلیس(تاریک کردن ) به معنی گول زدن اقدامات فریبانه در معامله یا عیب مبیع را پنهان کردن یا امتیاز دادن به مال در صورتی که آن امتیاز را ندارد.
تفاوت این خیار با خیار عیب این است که در خیار عیب نیاز به اقدامات فریبکارانه نیست ولی در خیار تدلیس باید اقداماتی انجام شود .
در فقه بیشتر برای نکاح به کار می رود .مثلا زن توسط مدلس جوانتر به نظر می رسد و از این طریق مرد فریب میخورد.
ماده ی ۴۳۸ ق.م : تدلیس عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله شود .
توضیح :عملیات و اقداماتی باید صورت بگیرد که بصورت فریبکارانه است و عیبی پنهان شود. یا امتیازی خلاف واقع از مال نشان دهد و حتما طرف معامله فریب بخورد اما اگر طرف معامله متوجه باشد و آگاه، قاعده اقدام است. ممکن است شخص ثالثی عملیات فریبکارانه را انجام دهد و حتی فروشنده هم بی خبر باشد . تنها در مال عین معين بوجود می آید. خیار تدلیس در ثمن معامله هم محقق می شود .
در کلی در معين اگر در همه ی مصادیق و همه ی مجموعه تدلیس شده باشد بوجود می آید.
ماده ۴۳۹ ق.م: اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت. و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری.
ماده ۴۴۰ ق.م : خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است .
توضیح: هر زمان که علم و آگاهی به عملیات فریبکارانه پیدا شد باید به فوریت عرفی نسبت به فسخ معامله اقدام شود .(مانند خیار غبن و خیار عیب )
این خیار موجب فسخ معامله می شود یا خریدار باید آنرا بپذیرد .
نکته : اگر تدلیس توسط شخص ثالث صورت گرفته ،مشتری با طرفیت بایع ،در مورد ضامن این معامله درصورتی که به بایع خسارت مادی یا معنوی دیده باشد می تواند به شخص ثالث رجوع کند
خیار تبعیض صفته : این خیار در مال تجزیه پذیر جاری می شود. ممکن است قسمتی از مال مالیت نداشته یا مستحق الغیر بوده که نسبت به این قسمت معامله باطل است و قسمت دیگر که سالم است معامله صحیح است . مشتری می تواند یا کل معامله را فسخ کند یا کل آن را بپذیرد و نسبت به قسمت باطل ثمن معامله را پس بگیرد
ماده ی ۴۴۱ ق.م: خیار تبعض صفته وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد. در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ کند یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند. و نسبت به قسمت باطل ثمن را استرداد کند.
ماده ی ۴۴۲ ق.م : در مورد تبعیض صفته قسمتی از ثمن که باید به مشتری برگردد . خیار تبعض صفته فوریت آن در قانون نیامده است.
به طریق ذیل حساب می شود :
آن قسمت از مبیع که ملکیت مشتری قرار گرفته منفردا قیمت میشود. و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد پیدا شود به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشتری رد نماید .
توضیح : اگر مشتری به مالیت نداشتن قسمتی از مبیع علم داشته باشد و اقدام کند، خیار تبعض صفته به وجود نمی آید. ولی مشتری می تواند ثمن قسمت باطل معامله را پس بگیرد و نه فسخ کل معامله . در این صورت کارشناس محاسبه می کند. قیمت کل مال معامله شده به قسمت سالم مال نسبت گرفته می شود و مازاد ثمن را از بایع استرداد می نماید
ماده ۴۴۳ ق .م : تبعض صفته وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله عالم به آن نباشد ولی در هرحال ثمن تقسیط می شود
خیار تخلف شرط :
طرفین شرطی را در قرار داد قید می کنند ولی متعهد شرط از تعهد به آن امتناع می کند که با خیار تخلف شرط می تواند معامله را فسخ کرد.
ضمانت اجرای تخلف از هر شرطی ایجاد حق فسخ برای طرف معامله را ندارد .
ضمانت اجرا ها مربوط به نوع شرط است
ماده ۲۳۴ ق.م : شرط به ۳ قسم است : صفت . نتیجه . فعل مثبت یا منفی
شرط صفت عبارت است از شرط راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله. شر ط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود.
شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی به یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود
توضیح : شرط فعل ؛ انجام یا عدم انجام( اثباتاً یا نفیاً ) فعلی برای طرف مقابل شرط می شود . در این مورد ابتدا الزام به انجام تعهد می شود اگر تعهد را انجام داد در مرحله بعد باید به نوع شرط رجوع شود. که مشخص شود شرط به قید مباشرت است یا نه یعنی شرط شده باشد که خود شخص باید انجام دهد یا شخص دیگری . اگر به قید مباشرت باشد و شخص ملتزم به انجام تعهد بوده است برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد می شود. اما اگر به قید مباشرت نباشد و انجام آن برای شخص دیگر مقدور باشد ، طرف معامله می تواند با هزینه متعهد آن شرط را انجام دهد. و اگر توسط شخص دیگر امکان پذیر نباشد حق فسخ ایجاد می شود .
اگر در معامله شرط شده باشد که در صورت عدم تعهد معامله فسخ می شود صحیح است .
ماده ۲۴۰ ق.م : اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حین العقد ممتنع بوده است. کسی که شرط بر نفع او شده است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر امتناع مستند به فعل مشروط له باشد .
توضیح : در صورتی که بعد از معامله شرط غیر ممکن شود یا معلوم شود ناممکن
کلمات کلیدی : قانون مدنی – خیارات – بیع – ضمان
منبع : کتاب دکتر کاتوزیان
خیار رویت