ثبت سند:
• بدیهی است در مورد املاکی که خارج از محدوده شهر هستند درخواست نماینده مراجع ذیربط از قبیل منابع طبیعی یا هیات واگذاری زمین حسب مورد بشرح فوق انجام می شود . و نیز چنانچه ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد متقاضی موظف به تودیع فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار به میزان مدتی که از طرف مسئول اداره تعیین می شود می باشد که می بایستی پرونده جهت محاسبه فوق العاده و هزینه سفر متعلقه به حسابداری ارسال شود و در آنجا متصدی حسابداری فوق العاده متعلقه را محاسبه و فیش مخصوص را تنظیم و به متقاضی تسلیم می دارد تا در حساب سپرده ثبت نزد بانک ملی مربوطه تودیع نماید که متقاضی پس از تودیع نسخ لازم را به حسابداری تسلیم می دارد تا ضمیمه پرونده شود .
سپس نماینده و نقشه بردار در روز مقرر به اتفاق نماینده مراجع ذیربط در صورت مراجعه به همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند .
• پس از حضور در محل ملک وسیله مالک معرفی و نماینده حدود را با پرونده ثبتی تطبیق و نقشه بردار کروکی وضع موجود را برداشت و تاریخ مراجعه بعدی را به متقاضی اعلام می دارند.
سپس درصورتیکه قسمتی از ملک در مسیر واقع و از بین رفته باشد حدود باقیمانده وسیله نقشه بردار ترسیم و صورتجلسه اصلاحی که نمایانگر حدود جدید است وسیله نماینده تنظیم می گردد .
این صورتجلسه که نماینده آن را با عنوان صورتجلسه اصلاحی موضوع ماده 45 آئین نامه قانون ثبت تنظیم می نماید می بایستی دارای مشخصات زیر باشد :
الف – چگونگی از بین رفتن مقداری از ملک با ذکر علت بطور مشروح و مستدل در آن قید شود .
ب – حدود اولیه ملک در آن مرقوم و سپس حدود جدید با توضیح لازم و چگونگی تغییر حاصله در وضعیت ملک در آن نوشته شود .
o ج – صورتجلسه به امضاء نماینده و نقشه بردار و نیز نمایندگان مراجع ذیربط در صورت حضور در جلسه برسد و نیز متقاضی آن را امضاء نماید .
• بعد از تنظیم صورتجلسه بشرح فوق چنانچه ملک دارای سند مالکیت باشد پیش نویس سند جدید را نیز نماینده با حدود اصلاحی تهیه و مراتب را همراه با صورتجلسه و نقشه ضمن گزارشی به استحضار مسئول اداره می رساند .
مسئول اداره پس از بررسی سوابق پرونده ثبتی و ملاحظه نقشه ترسیمی و تطبیق آن با حدود مندرج در صورتجلسه اصلاحی در صورت یکه اشکالی متصور نباشد دستور ثبت گزارش را در دفتر اندیکاتور می دهد ، پیش نویس سند مالکیت را امضاء می نماید و نیز دستور پرداخت فوق العاده نماینده و نقشه بردار را در صورت تعلق به حسابداری داده و پرونده را جهت انجام اقدامات بعدی به دفتر املاک ارجاع می نماید .
• آنگاه گزارش نماینده ثبت دفتر اندیکاتور می شود و پس از پرداخت فوق العاده نماینده و نقشه بردار وسیله حسابداری پرونده برای اقدام بعدی به دفتر املاک ارسال می شود .
متصدی دفتر املاک مراتب اصلاح حدود را در ملاحظات دفتر املاک قید و حدود اصلاحی جدید را ذیل همان ثبت و صفحه اولیه ثبت می نماید و پس از گواهی دفتر بازداشتی و ابطال سند مالکیت اولیه سند مالکیت جدید را تحریر می نماید . سپس دفتر املاک و پرونده را برای امضاء نزد مسئول مربوطه ارسال می دارد .
• مسئول مربوطه پس از کنترل سند مالکیت جدید تحریر شده و ثبت دفتر املاک آن را امضاء می نماید و پرونده تا مراجعه متقاضی به بایگانی ارسال می شود.
پس از مراجعه متقاضی پرونده به حسابداری فرستاده می شود تا بهاء دفترچه سند مالکیت از او اخذ گردد و پس از پرداخت بهاء دفترچه سند مالکیت وسیله متقاضی و ضمیمه نمودن فیش پرداخت به سابقه پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی مجددا به بایگانی اعاده می شود.
در بایگانی سند مالکیت پس از نخ کشی و پلمپ در دفتر تسلیم سند ثبت می شود و پس از احراز هویت مالک که معمولا با ملاحظه شناسنامه صورت می گیرد در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند و ستون ملاحظات پیش نویس سند مالکیت به او تسلیم می گردد و در خاتمه پرونده در ردیف مربوطه در بایگانی ضبط می شود .
شایان ذکر است چنانچه ملکی که قسمتی از آن در اثر اصلاحات از بین رفته تحدید حدود شده و زمان واخواهی آن هم بلامعارض سپری گشته ولی سند مالکیت نسبت به آن صادر نشده باشد مراتب صورتجلسه اصلاحی در برگ تحدید حدود قید و به امضاء نماینده و نقشه بردار و متقاضی می رسد .
ماده ۲۵ قانون ثبت بند ۳ :صرفاً به علت عدم توجه اشتباه رخ بدهد و ثبت دفتر مغایر حکم نهایی دادگاه باشد هیئت نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت در دفتر املاک و سند مالکیت را صادر میکند.
•نکته: بحث صلاحیت هیئت نظارت ؛ در حد رسیدگی اختلافات و اشتباهات ثبتی است.
•نکته:اگر دادگاهی به صلاحیت هیئت نظارت اداره ثبت از خودش سلب صلاحیت کند در راستای ماده ۲۸ آیین دادرسی مدنی و ماده ۱۶ قانون اصلاح بعضی از قوانین دادگستری و رای وحدت رویه ۶۶۰ ۱۹ فروردین سال ۱۳۸۲ با صدور قرار عدم صلاحیت پروند جهت تعیین تکلیف به دیوان عالی کشور میرود نظر دیوان در هر حال لازم الاتباع است بعد رای به هیئت نظارت میرود و به رای رسیدگی میشود.
ماده ۲۸ قانون ثبت اسناد و املاک
هرگاه نسبت به این قبیل املاک به عنوان مالکیت تقاضای ثبت شده و متولی یا نماینده اوقافی که به موجب نظامنامه مکلف به دادن عرضحال اعتراض و تعقیب دعوا و حفظ حقوق وقف یا حبس یا ثلث باقی است در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننماید به مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد.
در مواردی نیز که تقاضای ثبت ملک دیگری بدون ذکر حقوق ارتفاقی املاک وقف و حبس و ثلث باقی شده است هرگاه اشخاص مذکور در فوق در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننمایند به مجازات خائنین در امانت محکوم میشوند.
••صلاحیت هیئت نظارت تا آنجایی است که خللی به حق کسی وارد نشود اگر موضوع ترافعی شد باید به دادگاه برود.
•• نکته : در خصوص صلاحیت هیئت نظارت باید به ماده ۶ قانون ثبت رجوع شود.
••نکته: مواردی که قابل طرح و رسیدگی در هیئت نظارت اعلام میشود :
۱.مواردی که در بند ۱ تا ۸ ماده ۲۵ احصا شده قابل طرح و رسیدگی است.
۲.تبصره ماده ۲۰ قانون ثبت
۳.رسیدگی به درخواست های موضوع ماده ۱۴۶ قانون ثبت
۴. ماده ۲۰ آیین نامه اجرایی ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت
۵.ماده۱۶ آیین نامه قانون ثبت در مورد حق اعیانی رعایا
۶. ما ده ۱۶ قانون تعیین تکلیف ساختمانها و اراضی بدون سند
۷. رسیدگی به اشتباهاتی که در اجرای قانون ساماندهی رخ می دهد و به موجب ماده ۸ قانون ساماندهی قابل طرح در هیئت نظارت است.
••اختلاف و اشتباه در تقاضای ثبت از نظر طرفین دو حالت دارد:
۱. اختلاف واشتباه بین اداره ثبت و متقاضی است
۲. اختلاف و اشتباه بین متقاضیان ثبت است
در دو حالت موضوع به موجب بند ۱ قابل طرح در هیئت نظارت خواهد بود.
تضاد و تصادمی که بین دو دلیل به وجود میآید را تعارض میگویند.
تمییز دو کلمه تعارض و تزاحم دو امری ظریف و مشکل است.
عدهای تعارض را در ادله تصرفات حسی و تزاحم را در تصرفات معنوی دانسته اند.
در تعارض و تزاحم در تصرف اخلال و تعارض فاعل باید به نوعی ادعای مالکیت به ملک مورد تقاضا باشد. به طور مثال باغی است که شخص در آن باغبانی می کند شخص دیگر در آن کندوی زنبور عسل گذاشته و هر دو مدعی هستند که ملک برای آنها است. اینجا تعارض وقتی محقق می شود که ادعای تصرف هرکدام تصرف دیگری را تکذیب کند. و اگر تعارض طوری باشد که یکی را بر دیگری ترجیح دهیم تعارض محقق نیست.
•• در صورت جمع بودن طبق قاعده «الجمع مهما امکن اولی من الطرح» جمع خواهیم کرد.
نکته:اگر در اختلاف تقاضای ثبت بین اشخاص دلیل یکی از متقاضیان تصرف فعلی و مالکانه و دلیل دیگری بنچاق باشد. در اینجا تصرف فعلی ارجحیت دارد مگر این که دارنده بنچاق علاوه بر بنچاق نقل غیرقانونی متصرف فعل را با ادله اثبات کند. ولی ارجحیت همان اماره در ماده ۳۵ ذکر شده است.
_در صورتی که خلاف آن با مدارک مثل بنچاق اثبات شود این اماره از بین میرود و جای خود را به دلیل عاقلانه برای مالکیت میدهد.
_ اگر در موقعه ی تقاضای ثیت برای یک ملک هر کدام برای تصرف خود گواهانی اقامه کنند. به طوری که ترجیح دشوار باشد ولی یک طرف بنچاق داشته باشد ، بنچاق میتواند صحت اظهارات را تایید کند.
اگربنچاق استشهادی باشد که علما و معتمدین محل آن را تایید کرده باشند. در صورتی که دارنده بنچاق متصرف ملک باشد اقامه شهادت شهود برخلاف آن قابل استماع نیست( بند یک ماده ۲۵ )
_اگرصادر شد و مورد اعتراض بود چون طبق بند یک است قابل اعتراض در شورای ثبت خواهد بود.
طبق بند ۲ وقتی اشتباه و رفع اشتباه در عملیات مقدم موجب ابطال عملیات بعدی می شود که در آن موثر باشد.
اگر اشتباه در آگهی مقدماتی یا نوبتی موثر در مرحله تحدید حدود و غیره باشد میشود که موثر باشد و بسته به تشخیص هیئت نظارت و مستلزم ذکر آن در رای است.
اشتباه غیر موثر قابل طرح در هیئت نظارت نیست بند ۲ قطعی است.
صلاحیت هیئت نظارت وقتیواست که ملک ثبت دفتر املاک شده باشد یا به عبارتی سند مالکیت آن تحریر شده باشد.
صلاحیت اعم از این است که ملک ثبت شده باشد و سند مالکیت امضا شده یا نشده باشد.
عدهای عقیده دارند اگر اشتباه قبل از امضا باشد مامور مربوطه ضمن نوشتن در ملاحظات، اصلاح، و دیگر نیاز به طرح در هیئت نظارت نیست.( اما در تقابل آشکار با بند ۱۲ ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد معارض)
•• منظور انتقالات بعدی در بند ۳: منظور فقط نقل و انتقالات انجام شده با سند رسمی در دفترخانه ها ست و شامل سند عادی نمیشود.
• اگر بین ثبت دفتر املاک یا سند رسمی یا حکم نهایی مغایرت باشد باید اسناد و و احکام نهایی به تاریخ قبل ثبت ملک و سند مالکیت و مبنای ثبت دفتر املاک باشد.
○ بیشترین موارد اشتباهات قلمی است که امروزه به طور سیستمی است.
•• نکته : طبق بند ۵ تعارض اسناد مالکیت زمانی پیش می آید که اصل یا حدود و حقوق ارتفاقی ملک واحد اسناد مالکیت رسمی که معتبر است از اداره ثبت برای اشخاص تاریخ های متفاوت صادر شده باشد.(ملک واحد⇠تاریخ متفاوت ⇠ اسناد متفاوت)
•• از نظر اداره ثبت سند مالکیت موخر و از نظر دادگاه سند مخالف قانون سند مالکیت معارض است.
در صورت تعارض در صورت سند مالکیت و تعارض در صفحات دفتر املاک به نحوی که نشان ثبت ملک در دو صفحه باشد مشمول معارض نبوده در این صورت بند ۳ حاکم است. و شامل اسناد دفترچههای و تک برگی و دفتر املاک و بنچاق دفترخانه ها هم است.
•• انواع تعارض :
۱. تعارض در عین ملک:
الف. تعا رض در کل ملک : دو سند مالکیت به نام دو شخص صادر میشود.
ب. تعارض در جزء ملک : دو سند در قسمتی از ملک با هم تعارض دارند.
ج.تعا رض در حدود: حدود اربعه ملکی کلاً یا جزئاً با ملک دیگر یا ملک مجاور معارض باشد.
۲. تعارض در حقوق ارتفاقی:
حقی برای شخص در ملک دیگری وجود دارد مثل حق عبور
••عناصر لازم برای تحقق تعارض اسناد مالکیت:
۱.وجود دو ملک
۲.و جود دو مالک
۳.وجود دو سند
۴.وجودتناقض در اسناد (یعنی رسمی بودن هر دو سند)
۵.وجود تقدم و تأخر در اسناد صادره
۶.لزوم برخورد دو حق
۷.معتبر بودن اسناد معارض (سند مالکیت باید در زمان تعارض دارای اعتبار قانونی باشد اگر دو سند در دست دو فرد باشد یکی از آنها توسط مراجع ذیصلاح یا قانون خاص باطل باشد نمی توان گفت سند مالکیت معارض است )
۸.وحدت موضوع: تعارض وقتی حاصل می شود موضوع یک جنس و راجع به ملک باشد یا حقوق انتفاعی ملک باشد.
••وظیفه اداره ثبت در برخورد اسناد مالکیت معارض:
۱. بررسی موضوع:بعد از مطلع شدن از تعارض به صاحب آن اطلاع دهد.
۲.فرستادن نماینده نقشه بردار به محل ملک تا به موضوع رسیدگی شود ⇠معلوم شود کدام سند مقدم الصدور و کدام موخر الصدور است.
۳.اطلاع به دفاتر اسناد رسمی از طریق صدور بخشنامه
۴.گزارش به هیئت نظارت (فاقد هرگونه ابهام و جامع)
۵. ابلاغ مراتب تعارض به صاحبان اسناد معارض:اگر رای به تعارض داد باید به صاحبان اسناد موخر و مقدم ابلاغ شود.
به دارنده سند موخر صدور اعلام میشود،ظرف دو ماه در مرجع قضایی اقامه دعوا کند و رسید را تحویل دهد.
۶.ابطال سند معارض : اگر دو ماه از تاریخ ابلاغ رای و عدم دعوا گذشت و اعتراضی از ذینفع نشد اداره ثبت موظف است پس از ارائه گواهی نسبت به ابطال سند معارض و درج آن در دفتر املاک و صدور بخشنامه بی اعتباری به دفاتر اعلام کند.
اگر دارنده سند معارض ظرف دو ماه گواهی تقدیم دادخواست را داد اداره ثبت باید تا تعیین تکلیف دادگاه منتظر بماند. و حکم دادگاه برای اداره ثبت لازم الاجراست .
••وظیفه دفتر اسناد رسمی در برخورد با سند مالکیت معارض:
تا زمانی که تکلیف نهایی اسناد معارض مشخص نشده دفتر اسناد رسمی حق معامله با سند معارض یا همان موخر صدور را ندارد. ولی با سند مقدم صدور میتواند معامله کند به شرط اینکه قید شود در متن سند نسبت به این سند ، سند معارض وجود دارد و تاریخ تعیین تکلیف به خریدار سند داده نمی شود.
دارنده سند مالکیت معارض حق ندارد تا تعیین تکلیف نهایی با سند مالکیت معامله کند. ولی میتواند حق متصوره ی خود مثل وکالت در انتقال و غیره را انتقال دهد.
•حقوق متصوره: نه نیاز به استعلام از اداره ثبت دارد و نیاز به ثبت دفتر املاک و سند مالکیت.
نکته: ملکی که نسبت به آن سند معارض صادر میشود و مقدم و صدور است همچنان که قابل نقل و انتقال است قابل بازداشت هم هست. ولی لازم است مثل سند انتقال در برگه بازداشت قید شود، نسبت به آن سند معارض وجود دارد.
در اسناد معارضی که هر دو سند از مرجع قانونی صادر شده باشد، اصل بر صحت هردو است. و در تعارض هر دو سند رعایت اصل صحت صدور سند مالکیت اولی موردی برای صدور سند مالکیت دومی نمی گذارد. و هیئت نظارت هیچ گاه نمی تواند سند مالکیت مقدم اصلی را معارض اعلام کند. هرچند که عدم رعایت مقررات قانونی در سند مالکیت محرز باشد .
به عبارتی هیئت نظارت الویت را با توجه به قاعده استصحاب به سند مقدم میدهد. و این اولویت صرفا با تقدم صدور سند مالکیت صادر می شود.
اگر بیش از یک سند معارض نسبت به ملکی صادر شده باشد اولی مقدم و بقیه موخر و معارض است.
کلمات کلیدی : ثبت – املاک – سند – تعرض
منبع : قانون ثبت