تنظیم و ثبت اسناد مربوط به اشخاص کور، کر ،گنگ ، لال و بی سواد:
قانون گذار احتیاط به خرج داده و در مواد ۶۲ و ۶۵ قانون به این موضوع تصریح کرده است. که علاوه بر اینکه معرفین برای احراز هویت آنها باید حاضر شوند. این افراد باید یک فرد معتمد و مطلع هم همراه خود در دفترخانه حاضر کنند. و وقتی سردفتر در دفترخانه سند را قرائت می کند برای امضا حضور به هم رسانند.
●امکان دارد در بین معرفین کسی باشد که ؟ نیاز به حضور معرف و معتمد دیگری نخواهد بود.
●اشخاصی که عنوان معرف و معتمد را دارا هستند در واقع برای تنظیم و ثبت اسناد برای این افراد شهادت هم می دهند. به همین جهت باید فردی که به عنوان شاهد مراجعه میکند مدارک احراز هویت مثل شناسنامه، کارت ملی را همراه خود داشته باشند.
●این شهود باید شرایط قانونی برای ادای شهادت را داشته باشند. این موارد در ماده ۵۸ قانون احصاء شده که شهود باید؛ موثق باشند، باید ورقه هویت، شناسنامه ، سجل احوال شان را همراه شان داشته باشند و آن را ارائه کنند.
●در خصوص افرادی که به عنوان معرف مراجعه میکنند مطابق ماده ۵۱ قانون ثبت آن فرد شاهدی که یک طرفه از اصحاب معامله را معرفی میکند نمیتواند معرف طرف دیگر هم باشد همینطور موارد رد معرف و شاهد در ماده ۵۹ قانون ثبت بیان شده.
■به عبارتی شهادت این افراد پذیرفته نخواهد شد؛
۱. غیر رشید یا محجور: منظور از غیر رشید⇠ فردی را میگویند که به ۱۸ سال تمام نرسیده باشد.
۲.افراد کور یا گنگ
۳.اشخاصی که ذینفع معامله هستند؛ اگر کسی به عنوان خریدار مراجعه کرد نمی تواند به عنوان شاهد هم باشد
۴.خدمه مسئول دفتر
5.خدمه اصحاب معامله
قبلاً که دفاتر بطور رسمی بود سردفتر به خاطر اینکه دفتر را از محل دفتر خانه خارج کند ،باید مجوز میگرفت. (الان که سامانه و پد اثر انگشت است) مثلاً شخصی در بیمارستان بستری است و نمیتواند به دفترخانه برود و سند تنظیم کند .افراد نزدیک آن به دفترخانه مراجعه میکنند. سردفتر با مکاتبه و پرسش با دادستان مجوز میگیرد و با پزشکی قانونی نیز هماهنگ می شود که از لحاظ عقلی صلاحیت آن تایید شود. سردفتر با این مجوز میتواند به بیمارستان یا منزل فرد مراجعه کنند و امضا اخذ کند.
●برای زندانیان مجوز خاص نیاز است.
■سردفتر سندی که تنظیم می کند بعد از تنظیم و ثبت آن در دفتر ،سند را باید به اصحاب سند یا وکیل آن تسلیم کند و در دفتر مخصوصی به نام رسید اسناد، رسید بگیرد. (مطابق ماده ۲۰ آیین نامه ۱۳۱۷)
مقررات مربوط به تنظیم اسناد موضوع معاملات و قراردادهای ناشی از اموال منقول وسایر موارد:
■ثبت اسناد اجاره : در کلیه اسناد اجاره در متن سند باید به صراحت قید شود که پس از انقضای مدت اجاره در صورت استقرار، تصرفات استیجاری مادامی که مستاجر عین مستاجره را در تصرف دارد باید اجرت المثل را ،به میزان اجرت المثل تعیین شده پرداخت کند .(در صورت اینکه طرفین تراضی کرده باشند )اگر طرفین تراصی نکرده باشند موجر می تواند به اداره اجراییه اسناد رسمی مراجعه کند و به موجب ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد می تواند تخلیه ملک را بگیرد.
■اسناد موضوع معامله های اقساطی و اجاره نامه: در این معاملات یکسری قبوض بود که به تعداد اقساط چاپ میشد و شماره سند و تاریخ تادیه در آن قید میشد که به امضای متعهد می رسید و متعهد این قبض را به طلبکار میداد و طلبکار ان را امضا می کرد اگر ضامن نیز داشت ضامن نیز آن را امضا می کرد .و اسم ان در ظهر ان نوشته میشد.
اگکی از این قبضها پرداخت نمیشد و داده نمیشد میتوانست تخلیه ملک را بگیرد.
■تنظیم و ثبت اسناد مربوط به اتباع بیگانه:با توجه به ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی ۱۳۵۴ و بند ۱۵ مجموعه بخشنامه های ثبتی، ثبت معاملات و عقود برای اتباع بیگانه در ایران مطابق تشریفات خاصی است و امتناع از ثبت چنین اسنادی تخلف محسوب میشود و موجب تعقیب نظامی می شود.
و رعایت مواد ۹۶۷ و ۹۶۸ و ۹۶۹ قانون مدنی ضرورت دارد.
بنابر بند ۱۱۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی برای استفاده از اسنادی که در خارج تنظیممیشود باید نمونه امضای سردفتر، از رئیس اداره ثبت گواهی شود.
یکسری از اسناد در خارج از کشور تنظیم میشوند که اینجا حکم ماده ۹۷۲ قانون مدنی جاریست.
ماده ۹۷۲ قانون مدنی:احکام صادره از محاکم خارجه و همچنین اسناد رسمی لازمالاجرا تنظیم شده در خارجه را نمیتوان در ایران اجرا نمود مگر اینکه مطابق قوانین ایران امر به اجرای آنها صادر شده باشد.
در ماده ۱۲۹۵ قانون مدنی( اعتبار اسناد تنظیم شده) و بند ۱۱۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی ، اعتبار اسناد تنظیم شده را منوط به رعایت ماده ۱۲۹۵ کرده و اینکه مرجع قضایی آن را تایید کند.
دفاتر اسناد رسمی در مورد معامله و فسخ معاملات به این نحوه عمل میکنند :
بنابر قسمت الف ماده ۲۳ آیین نامه اگر یکی از طرفین بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند سردفتر باید پس از احراز این حق، فسخ معامله را در حاشیه سند ثبت کند و به امضای آن شخصی که معامله را فسخ کرده برساند.
سردفتر وقوع فسخ را باید تصدیق و امضا کند.
درموارد فسخ زدن مهر باطل شد موردی نخواهد داشت.
در مواردی که آن فرد متعهدله برای دریافت حقوق خود فسخ معامله در دفترخانه امتناع میکند ماده ۶۹ قانون ثبت به کمک ما می آید.
در موارد اقاله ی معاملات باید طرفین در دفترخانه حاضر شوند.
الف به ب ملکی را انتقال میدهد بعد از آن با هم توافق می کنند ب همان ملک را بدون اینکه اقدامی روی آن انجام داده باشد به شخص الف باز گرداند .در این مورد باید مهر باطل شد زده شود.
■در مورد ثبت معاملات مربوط به کشتیها ،سردفتران خاصی مجوز دارند که از طرف رئیس سازمان ثبت انتخاب میشوند.
■تنظیم و ثبت معاملات غیرمنقول:
به یکسری استعلام نیاز است که سردفتر باید استعلام بگیرد:
۱.استعلام وضعیت ثبتی( که امروزه به صورت الکترونیکی است)
۲.استعلام از اداره دارایی (به صورت سنتی)
۳.اگر که ملک تجاری باشد باید از سازمان تامین اجتماعی نیز استعلام گرفته شود
۴.اگر ملک داخل محدوده شهر باشد از شهرداری باید پرسیده شود.
اگر خارج از محدوده باشد و زمین کشاورزی باشد از سازمان کشاورزی باید استعلام گرفته شود اگر کشاورزی نمود از اداره راه و شهرسازی استعلام گرفته میشود
۵.اداره اوقاف
اگر همه این استعلامات بلامانع اعلام شد سردفتر مجاز است ، تشریفات ثبت سند را در دفترخانه انجام دهد. حالا امکان دارد این سند به صورت تمام و کمال یا به صورت قسمتی به صورت مشاع یا مفروض منتقل بشود که باید این موارد رعایت شود.
سندهای شش دانگ اعیانی:
این اسناد روش صدورش به این صورت است که اگر ملکی عرصه آن به نام اداره اوقاف باشد و روی آن ساخت و ساز انجام شده باشد و واحدهای آپارتمان و تجاری آن به افراد واگذار شده باشد به صورت ۹۹ ساله یا اجاره به شرط تملیک داده میشود. در این موارد برابر ماده ۱۰۴ آیین نامه مکرر، قانون ثبت میتواند به صورت اعیانی سند مالکیت شش دانگی را صادر کند.
•املاکی که به صورت آپارتمان ساخته میشود⇠ در این موارد هم سند شش دانگ اعیانی صادر میشود.البته در این موارد با هر سهم از ارزی مشاعی برای مالک در متن سند قید میشود.
■تنظیم و ثبت سند برای ورثه متوفی:
ملکی به صورت شش دانگ یا هر میزان مالکیت به نام شخص الف سابقه ثبت در دفتر املاک را دارد و شخص فوت میکند .که به وسیله ی نامهای که از شورای حل اختلاف صادر می شود این فرد دارای دو پسر یک دختر و یک همسر است.
طبق قانون ارث ۷۲ را تقسیم بر ۵ میکنیم. سهم هر دختر ۱۴ و دو پنجم می شود( حبه مشاع به استثنای حبه اعیانی) همسر هم یک هشتم بهای اعیانی را شامل می شود.
●به محض فوت باید سند متوفی به اداره ثبت داده شود و اداره ثبت نسبت به سهم ورثه سند صادر می کند .حالا ورثه میخواهند ملکشان را انتقال بدهند همه ورثه باید سند خود را بگیرند و در دفترخانه حاضر شوند و سهم الارث خود را انتقال دهند امکان دارد همه ورثه به یک نفر انتقال دهند یا اینکه هر کدام به حالت های مختلفی انتقال دهند.
■اجرای اسناد:یکی از تفاوت های مهم اسناد عادی و اسناد رسمی در آثار آنهاست مطابق ماده ۹۲ قانون ثبت کلیه اسناد رسمی ثبت شده در باب تعهدات ،دیون، اموال منقول و غیرمنقول به خصوص اموال غیرمنقول ،بدون نیاز به مراجعه به محکمه و حکم محکمه به وسیله ادارات اجرائیه قابلیت اجرا دارند.
به دفترخانه میرود اجراییه صادر می شود. اجراییه توسط اداره اسناد رسمی به طرفین ابلاغ میشود.
اگر ملک باشد ارزیابی میشود به اندازه طلبش برمیدارد.
● اجرایی را در دفترخانه تنظیم سند صادر میکنند.( امروزه برون سپاری شده)
کلمات کلیدی : ثبت – آثار – تعریف
منبع: قانون ثبت