توضیح مرحله اول: انتشار آگهی ثبت عمومی موضوع ماده ۹ قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین مواد ۵ و ۶۳ آییننامه اجرایی این قانون است.
این آگهی اولین آگهی است که در هر موقعی که اداره ثبت قطعه یا بخشی را برای ثبت عمومی در نظر میگیرد توسط سازمان ثبت اسناد و املاک یک مرتبه در روزنامه کثیرالانتشار آگهی میشود و حدود چهارگانه (شمال،جنوب،شرق و غرب) برای هر قطعه یا بخش که معمولاً در روستاها حدود طبیعی یا عوارض طبیعی مثل کوه رودخانه و غیره و در شهر کوچه بن بست و غیره در نظر میگیرند در این آگهی قید می شود.
که اداره ثبت از فلان تاریخ، آگهی مذکور در ماده ۱۰ را منتشر خواهد کرد و از همان روز نسبت به نصب پلاک و شماره گذاری و توزیع اظهارنامه اقدام خواهد شد.
این آگهی به امضای رئیس سازمان ثبت میرسد.
لازم نیست در روزنامه رسمی منتشر شود کافیست در روزنامه کثیرالانتشار چاپ شود.
نکته مهم : در ماده ۹ قانون ثبت به این آگهی اشاره نشده ولی در مواد ۵ و ۶۳ آییننامه به این آگهی تصریح شده است.
در آگهی ثبت عمومی که اولین مرحله جریان ثبت ملک است این موارد باید قید شود:
۱.حدود اربعه بخش موردنظر
۲.تاریخ نشر آگهی موضوع ماده ۱۰
۳.تذکر این نکته که از همان روز انتشار عملیات نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد
تذکرات:
۱.منظور از اموال غیر منقولی که مطابق ماده ۹ باید به ثبت رسد عبارتند از :
اراضی،اعیان احداث شده بر روی زمین به صورتی باشد که مثل ملک وقف ،حبس،وصیت، قنات ،حقوق واگذار شده نسبت به عین از قبیل سکنی ، رقبی و معاملات راجع به انتقال منافع ملک و حقوق ارتفاقی
۲.حقوقی که راجع به عین املاک نیست ولی در میان مردم رایج است و حتی مورد معامله قرار میگیرد.
مثل: دسترنج رعیتی،حق اولویت، گاوبندی، وسایل زراعت ،حیوانات ماشین آلات ،تابلو و مجسمات نصب شده بر روی زمین قابل ثبت نیستند.
۳.اداره ثبت پس از انتشار اولین آگهی باید از ملک مورد تقاضای ثبت استعلاماتی را در خصوص اداره اوقاف، منابع طبیعی، اراضی دولتی، جهاد کشاورزی و غیره گرفته شود تا ملک مورد تقاضای ثبت متعلق به حق این نهادها و ارگان ها قرار نگرفته باشد.
نکته : باید دقت شود مراحل ثبت عمومی و مرحله مقدماتی ثبت در مورد اموال غیر منقول جاری انجام می شود که سابقه ثبت نداشته باشد.
اموال غیر منقول از لحاظ سابقه ثبت:
۱.اراضی که سابقه ثبت دارند
۲.اراضی که سابقه ثبت ندارند
فرایند ثبت املاک طی مراحل ۹ گانه ی ثبت؛ مخصوص آن اراضی ای است که سابقه ثبت ندارند یا در جریان ثبت اند. ماده ۲۱ قانون ثبت را شامل میشود.
برای هر مال غیر منقول یک بار عملیات مقدماتی ثبت انجام میشود. در انتهای این مراحل یک مال غیر منقول به نام یک شخص صادر میشود.
بنابراین همین که ملکی دارای سابقه ثبت می شود دیگر فرآیند مقدماتی یا مقدمات ثبت برایش اجرا نمیشود بلکه تابع قواعد و مقررات اموال غیر منقول قرار می گیرد.
بنابراین با اخذ یک استعلام از اداره ثبت یک معامله در اداره ثبت در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود و دیگر طی مراحل مقدماتی ثبت لزومی ندارد.
توضیح مرحله دوم:موضوع ماده ۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک؛
در تاریخی که در آگهی موضوع ماده ۱۰ گفته شد باید آگهی مقدماتی منتشر شود
این آگهی لازم نیست در روزنامه رسمی باشد انتشار آن در روزنامه کثیرالانتشار کفایت می کند.
برابر ماده ۱۰ و ماده ۵۸ آییننامه، این آگهی مقدماتی باید در سه نوبت ظرف ۳۰ روز منتشر شود:
۱.اول ماه
۲.پانزدهم ماه
۳.سیام ماه
پس آگهی مقدماتی با آگهی ماده ۱۰ ظرف ۳۰ روز در سه نوبت باید منتشر شود.
آگهی مقدماتی باید یکسری قیودی داشته باشد:
۱. حدود ناحیهای که باید به ثبت برسد باید در آگهی ماده ۱۰ قید شود.
۲.تذکر به اینکه پس از انتشار اولین آگهی عملیات مقدماتی ثبت شروع میشود، و به کسانی که حق درخواست ثبت دارند اخطار می شود که ظرف ۶۰ روز از تاریخ آگهی اول باید اظهارنامه ثبتی را به اداره ثبت اسناد و املاک تحویل دهند.
۳.تذکر داده شود که اگر مالک اقدام نکند مملکت به عنوان مجهول المالک آگهی خواهد شد.
منظور از مجهول المالک در حقوق ثبت یعنی؛ مالک مال غیر منقول پس از انتشار آگهی عمومی و شروع عملیات مقدماتی ثبت اظهارنامه ثبتی را به اداره ثبت برگشت نکرده باشد .
مجهول المالک در حقوق ثبت صرفاً یک مال غیر منقول است.
● در قانون مدنی مجهول المالک داریم ولی در حقوق مدنی یعنی مالک واقعا مشخص نیست و نمی دانیم مال چه کسی است اینجا در حقوق مدنی مجهول المالک مال منقول و غیر منقول را شامل میشود.
توضیح مرحله سوم؛ شماره گذاری املاک و پلاک کوبی؛
از اولین روز انتشار آگهی مقدماتی یا همان موضوع ماده ۱۰ مامور اداره ثبت باید در محل قطعه یا بخشی که در آگهی ثبت میشود حاضر شود و برای هر ملک به ترتیب شمارهایی تعیین و پلاک مخصوص شماره را نصب کند.
پلاک های ثبتی شامل دو دسته میشود؛
۱.اصلی
۲.فرعی
پلاک های اصلی : معمولاً حوزه ثبتی را به چند قطعه تقسیم میکنند و برای هر قطعه یک شماره در نظر می گیرند که به پلاک اصلی معروف است.
منظور از پلاک فرعی: قطعات پلاک اصلی ممکن است به قطعات دیگری تقسیم و مفروز شوند به هر یک از این قطعات مفروز یک شماره تعلق میگیرد که به پلاک فرعی معروف است.
ممکن است پلاک فرعی مجدداً به قطعات دیگری هم تقسیم می شوند که به آن ها شماره داده می شوند که به آن پلاک فرعی گفته میشود.
تذکر:در جریان مرحله مقدماتی ثبت برای هر مال غیر منقول پلاک اصلی و فرعی تخصیص داده میشود.زمانی که در این فرآیند یعنی تخصیص پلاک اصلی و فرعی برای تشخیص ثبت شود جریان ثبتی به انتها خواهد رسید.
مرحله چهارم:توزیع اظهارنامه ؛
در این مرحله فرم مخصوصی از طرف اداره ثبت به کسی که حق درخواست ثبت را دارد داده میشود که آن را تکمیل کند در این فرم مشخصاتی مانند : مشخصات مالک،تابعیت مالک ،نوع مال غیر منقول ،قیمت منطقهای ملک ،تاریخ درخواست قید میشود.
متقاضیانی که این فرم را پر میکنند عبارتند از:
۱.مالک و متصرف برای ملک خود
۲.متولی و موقوف علیه برای وقف خاص
۳.اداره اوقاف برای وقف عام
۴.ولی یا وصی یا قیم برای محجورین
۵.مدیر شرکت برای اموال شرکت
۶.شهردار یا نماینده شهردار برای املاک شهر یا بلدیه
۷.اداره دارایی برای املاک دولتی
ضمناً در فرم اظهارنامه حقوق عینی مثل حق ارتفاق نوشته میشود که با اظهارنامه آیین دادرسی متفاوت است.
حق ارتفاق:حق برای یک شخص در ملک دیگری مثل؛حق عبور حق مجرا و غیر
مرحله پنجم:دریافت اظهارنامه؛
بعد از اینکه متقاضی فرم اظهارنامه را تکمیل کرد آن را به اداره ثبت برگشت می دهد به این مرحله دریافت اظهارنامه میگویند.
مرحله ششم: انتشار آگهی نوبتی ؛
مهمترین آگهی در آگهی های ثبتی آگهی نوبتی است که موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت است.
در این آگهی اداره ثبت مکلف است تا ۹۰ روز پس از انتشار اولین آگهی مذکور در ماده ۱۰ یا همان آگهی مقدماتی یا آگهی نوبتی؛ در مورد املاک واقع در بخش، در آگهی مقدماتی منتشر کند.
این آگهی در دو نوبت با فاصله ۳۰ روز در روزنامه کثیرالانتشار منتشر میشود در این آگهی تاکید می شود املاکی که درخواست اظهارنامه ندادهاند و درخواست ثبت نکردهاند به عنوان مجهول المالک معرفی شوند. (اظهارنامه گرفتهاند ولی اظهارنامه شان را برگشت ندادهاند)
آگهی نوبتی برای این منتشر میشود که اسامی اشخاصی که درخواست ثبت کردهاند به همراه مشخصات آن ، و آن چیزهایی که درخواست ثبت کرده اند داده بشود؛ را به اطلاع عموم برسانند.
متقاضی و ملک مورد تقاضا در این آگهی معرفی میشود تا هر کسی اعتراض داشته باشد ظرف مدت مقرر از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی تا ۹۰ روز آن را باید مطرح کند.
مرحله هفتم: انتشار آگهی تحدید؛
موضوع ماده ۱۴ قانون ثبت عبارت است از ؛
بر اساس این آگهی حدود ملک مورد تقاضا بهطور دقیق آگهی میشود، افراد در فرم اظهارنامه حدود ملک خود را به صورت اجمال ذکر کردهاند، و هدف آگهی تحدیدی مطلع کردن مردم از این مسئله است که شخص متقاضی ثبت ملک با حدود معینی درخواست کرده ؛ اگر کسی نسبت به آن اعتراض دارد اعتراض خود را ثبت کند.
آگهی تحدیدی یک نوبت و حداقل ۲۰ روز قبل از تحدید حدود در یک روزنامه کثیرالانتشار آگهی می شود و انتشار آن در روزنامه رسمی لازم نیست.
همچنین علاوه بر انتشار آگهی یک نسخه از آگهی در محل ملک الصاق میشود.
فاصله بین تاریخ انتشار آگهی و روز تعیین حدود نباید از ۲۰ روز کمتر و از ۶۰ روز بیشتر باشد آگهی تحدیدی پس از انتشار اولین آگهی نوبتی منتشر میشود.
مرحله هشتم:عملیات تحدید حدود وتعیین حقوق ارتفاقی موضوع ماده ۱۵ قانون ثبت ؛
در روز عملیات تحدید حدود دو کار انجام میشود:
۱.تعیین حدود و محدوده ملک مورد تقاضای ثبت
۲.لحاظ کردن حقوقی که اشخاص در آن ملک دارند یا این ملک در املاک دیگر دارد به عبارتی مشخص کردن حقوق ارتفاقی
عملیات تحدید حدود به وسیله نماینده اداره ثبت به اتفاق یک نفر نقشه بردار ثبت انجام میشود ، و بعد از اینکه عملیات تحدید حدود انجام شد صورتجلسه میشود. و مواردی مثل روز تحدید حدود، مشخصات متقاضی ،ذکر حقوق، نام مالک و غیره در صورت جلسه قید می شود. و نماینده اداره ثبت و نقشه برداری آن را امضا میکند.
تذکر : در روز تحدید حدود از جهت حضور یا عدم حضور متقاضی سه حالت ممکن است رخ دهد:
۱.متقاضی حاضر نیست ولی مجاور حاضر است⇠ نماینده ثبت با اظهارات مجاور کار تحدید حدود را انجام میدهد
۲.متقاضی حاضر است مجاور حاضر نیست⇠ نماینده ثبت با اظهارات متقاضی کار تحدید حدود را انجام میدهد
3.متقاضی و مجاور حاضر نیستند⇠ چنانچه حدود املاک مجاور دیگر قبلاً قطعی و ثبت شده باشد نماینده ثبت با همان حدود و مشخصات کار تحدید را انجام میدهد. اما اگر املاک مجاور نیز قبلاً قطعی نشده باشند در این صورت تحدید حدود تجدید می شود.
مرحله نهم: این مرحله شامل اعتراضات است؛
عملیات مقدماتی ثبت در اصل شامل مراحل ۱ تا ۸ است و مرحله نهم زمانی اجرا میشود که اعتراضی مطرح شده باشد.
برابر ماده ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت در عملیات مقدماتی ثبت سه نوع اعتراض داریم:
۱.اعتراض بر ثبت ملک
۲.اعتراض بر حدود ملک
۳.اعتراض بر حقوق ارتفاقی ملک
متقاضی اعتراض، اعتراض خود را به اداره ثبت تحویل می دهد و اداره ثبت آن را جهت رسیدگی به دادگاه می فرستد.
نکته خیلی مهم : به طور استثنایی در پنج حالت رسیدگی به اعتراض در خود اداره ثبت انجام میشود و دیگر به دادگاه ارسال نمیشود :
۱.اعتراضهای وارده ای که به خارج موعد قانونی مطرح شده (اگر اعتراض بر ثبت باشد مهلت اعتراض ۹۰ روز از تاریخ نشر اولین آگهی نوبتی است اما اگر اعتراض برای حدود و حقوق باشد مهلت اعتراض ۳۰ روز از تاریخ تنظیم صورتجلسه تحدید حدود است) اگر داخل موعد بود اداره ثبت رسیدگی میکند و اگر خارج موعد بود دادگاه رسیدگی میکند.
۲.اعتراض به حدود یا حقوق ارتفاقی است ولی مورد اعتراض در مورد کسی است که در جریان اصلاحات ارضی به زارعان واگذار شده
۳.اعتراض بر حدود از از طرف یک غیر مجاور است
۴.در صورتی که معترض مجاور با همین حدود که مورد اعتراض خودش است قبلاً سند گرفته باشد
۵.در صورتی که معترض به موجب سند رسمی از اعتراض خود صرف نظر کرده باشد
رسیدگی به باقی اعتراضات در دادگاه است.
به موارد ۱ و ۲ در هیئت تشخیص رسیدگی میشود و موارد ۳ و۴ و ۵ در هیئت نظارت رسیدگی می شود .
هرگاه مراحل هشتگانه یا حسب مورد نهگانه و انجام صورت مجلس تهدیدی به اداره ثبت ارائه شد اداره ثبت دستور ثبت صورتجلسه را در دفتر املاک صادر می کند. و پیش نویس سند مالکیت که امروزه با توجه به الکترونیکی شدن و ثبت آنی به پیش سند معروف است تهیه میشود.
در اینجا عملیات مقدماتی ثبت به انتها رسیده و سپس ملک مورد نظر را بر اساس آنچه در دفتر املاک ثبت شده برای سند مالکیت به نام مالک صادر می شود.
با انجام این فرآیند عملیات ثبت ملک، فاقد ثبت اولیه به انتها می رسد و آن ملک از لیست املاک جاری خارج میشود. یعنی از ماده ۲۱ به ماده ۲۲ وارد میشود.
کلمات کلیدی: ثبت – مسئولیت – انتشار
منبع : قانون ثبت