مال به تبع مالکیت موجر هزینه های آن نیز بر عهده موجر است اگر طرفین شرط کرده باشند که هزینه های مال بر عهده مستاجر باشد ( در واقع هزینه های عین مستاجره مدنظر است)
اما هزینه های فرعی که مستاجر با سلیقه خود پرداخت میکند با مستاجر است. اگر بعد از تحویل عین مستاجره موجر مال را بفروشد،عقد اجاره صحیح است ست و نسبت به موجر جدید اجاره می شود. مگر دو طرف توافق کرده باشند که در صورت فروش مستاجر باید مال را تحویل دهد.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی: اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است. مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرکت کرده باشد.
تعدی و تفریط: ماده ی ۴۸۷ق م :هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجر تعدی یا تفریط نماید. و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
تعدی: زیاده روی
تفریط: اهمال کاری کردن
توضیح :چون مستاجر امین محسوب می شود و هر گونه تعدی و تفریط را مسول می شود. در صورت تعدی و تفریط موجر باید منع آن را بخواهد ودر صورت عدم نتیجه می تواند قرار داد را فسخ کند. بدون آنکه از طریق دادگاه اقدام نماید .
در مورد اجاره بها، به هر میزان مدتی که مستاجر مال را اجاره می کند باید اجاره را یک جا بپردازد. مگر شرط شده باشد که هر ماه پرداخت نماید. ماده ۴۹۴ ق م: عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضا آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفا منفعت نکرده باشد اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفا منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید .
توضیح :قسمت اول ماده ی مذکور در حکم غاصب است ،لذا ضامن است. و در قسمت دوم ماده در صورتی که موجر اجازه ی استفاده از مال را داده باشد باید اجرت المثل بگیرد .
-در صورتی که مستاجر پس از مدتی فوت کرد دیون آتی وی حال نمی شود بر عکس ور شکسته .
-مستاجر امین است و در صورت تعدی و تفریط ید وی امانی است. مسولیت او نسبت به مال در صورتی تعدی و تفریط است ،و در اینصورت ید وی ضمانی است حتی قوه ی قاهره .
تغییر شغل :به نوعی تعدی و تفریط محسوب می شود اگر شرط شده باشد که مستاجر در تغییر شغل تعدی کرده. و در صورتی که شرط نشده باشد با توجه به عرف مشخص می شود که تغییر شغل تعدی هست یا نه .
ماده ۴۹۲ق م :اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر نشده باشد. از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند وضع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .
توضیح :در صورتی که مستاجر مال را برای غیر از موردی که گفته بوده استفاده کند. و برای موجر امکان فسخ اد و جود نداشته باشد می تواند قرار داد را فسخ کند .
ماده ۵۰۲ ق م :
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت .توضیح :در صورتی که مستاجر برای تعمیرات یا تغییرات مال اجاره بگیرد و اجازه دهد ،می تواند هزینه ها را مطالبه کند در غیر اینصورت نمی تواند .
-اگر مستاجر بدون اجازه موجر در ملک بنایی بسازد یا درختی بکارد موجر می تواند آنها را از میان بردارد .ولی در صورتی که با اجازه موجر باشد و در زمان انقضا مدت اجاره ،یا می توانند بین خود توافقاتی انجام دهند ،یا در صورتی که موجر بخواهد استفاده کند و تحت تصرف او باشد باید اجرت المثل زمین را به موجر پرداخت کند .ماده ۵۰۴ق م :هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضا مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت .
-ممکن است مستاجر در اثر عیب هزینه های ضروری پرداخت کند ،در اینصورت مستاجر نمی تواند از ورود به ملک توسط موجر ممانعت نماید و اگر موجر اجازه استفاده از منافع را از مستاجر سلب کند ،مستاجر حق فسخ دارد .
ماده ی ۵۰۶ق م :در اجاره عقار افت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستاجر است مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد .
توضیح :کسی که زمین زراعی را اجاره می کند همه ی هزینه های زراعت به عهده مستاجر است ،در
اداره فضولی مال غیر و شرایط اداره مال غیر و جود داشته باشد ،مستاجر می تواند هزینه کند و بعد از موجر مطالبه کند .
(خیارات در اجاره )
ماده ی ۴۷۸ ق م: هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت المثل قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد .
توضیح: اگر در موقع اجاره معلوم شود که ملک معیوب بوده، مستاجر یا می تواند اجاره را فسخ کند یا با همه معایب کلا بپذیرد ولی اگر موجر عیب را برطرف کند مستاجر حق فسخ ندارد .
ماده ی ۴۷۹ق م: عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی آست که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در ارتفاع باشد .
توضیح: در اجاره زمانی عیب خیار به وجود می آید که موضوع اجاره عین معین باشد در غیر اینصورت محقق نمی شود. چون خیار عیب تنها برای عین کلی به وجود می آید.
-در مورد خیار تخلف شرط که اگر شرطی در قرار داد ،ضمانت اجرای آن تعهد به شرط است ودر صورت عدم اجرا حق فسخ ایجاد میشود.
ماده ۴۹۶ق م: عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.
در صورت تخلف از شرط حق فسخ ایجاد می شود
در صورت اعمال حق فسخ توسط یکی از طرفین از زمان اعمال فسخ انفساخ می یابد و نسبت به گذشته اثر حقوقی دارد بر عکس بطلان.
-گاهی عین مستاجره به نحوی است که قابلیت تجزیه دارد و قسمتی از آن معیوب می شود و در این صورت عقد نسبت به قیمت غیر معیوب صحیح و نسبت به منافعی که از بین رفته ،تبدیل به اجاره بهای کاهش یافته می شود که خیار تبعض صفقه است .
(بطلان و زوال عقد اجاره):در صورتی که در مال عیبی حاصل شود که قابلیت انتفاع را از بین ببرد عقد باطل است .در صورتی که مدت اجاره منقضی شود عقد اجاره باطل میشود(ماده ۴۹۴)
در صورتیکه قرارداد انفساخ یابد یا فسخ شود، باطل میشود.
حق کسبه و پیشه (سال۵۶)تا ۷۶ تجاری
در قانون انگلیس معتقد بودند مستاجری که ملکی را اجاره می کند به دلیل رونق اقتصادی که به وجود می آورد می تواند حق خود را از موجر مطالبه کند. در گذشته انقضاء وجود نداشت و از زمانی که شخص مستاجر میشد در ملک تصرف داشت مگر موجر عذراورا را میخواست مثل: تعدی و تفریط ,عدم پرداخت اجاره بها, یا تغییر شغل ,و غیره.
درصورتی که اولین اجاره مربوط به سال ۷۶ باشد قانون ۷۶ اعمال می شود.(سرقفلی سال ۷۶)
شخصی که ملکی را اجاره می کند و در زمان ورود به ملک مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کند به موجر، سرقفلی ملک متعلق به مستاجر است، و پس از انقضا مدت اجاره مستاجر مستحق مبلغ پرداختی جهت سرقفلی به قیمت روز است.
اجاره حیوان
ماده ۵۰۷ ق.م :در اجاره حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود.
توضیح:در عقد اجاره باید مدت و نوع منفعت مورد اجاره مشخص شود.
ماده ۵۰۸:در موردی که منفعت به بیان مدت اجاره معلوم شود تعیین راکب یا محمول لازم نیست ولی مستاجر نمیتواند زیاده بر مقدار متعارف حمل کند و اگر منفعت به بیان مسافت و محل معین شده باشد تعیین راکب یا محمول لازم است.
توضیح: در صورتی که اجاره مطابق مدت زمان باشد، بیان جزئیات مهم نیست ولی اگر مطابق مسافت اجاره شود مشمول مقررات تعیین راکب ،مسافت و محل و محمول است.
_ در صورتی که شخص حیوانی را به جهتی اجاره کند و استفاده های دیگری ببرد، تعدی کرده و ضامن و مسئول است.(کاربری غیر مجاز)(اجرت المثل)
اجاره انسان
ماده ۵۱۳ ق.م: اقسام عمده اجاره اشخاص از قرار ذیل است:
۱) اجاره خدمه و کارگران از هر قبیل.
۲) اجاره متصدیان حمل و نقل اشخاص یا مالالتجاره اعم از راه خشکی یا آب یا هوا.
توضیح: به دلیل وجود قانون کار قسمت اول ماده مذکور منقضی شده است،و قسمت دوم مربوط به متصدی حمل و نقل در مورد مال یا شخص است که ید وی امانی است و مسئولیت ندارد مگر اینکه قصور کرده باشد که مدعی قصور ،باید اثبات کند.
ماده ۵۱۶ق.م: تعهدات متصدیان حمل و نقل اعم از اینکه از راه خشکی یا آب یا هوا باشد برای حفاظت و نگاهداری اشیائی که به آنها سپرده میشود همان است که برای امانت داران مقرر است بنابراین در صورت تفریط یا تعدی مسئول تلف یا ضایع شدن اشیائی خواهند بود که برای حمل به آنها داده میشود و این مسئولیت از تاریخ تحویل اشیاء به آنان خواهد بود.
توضیح: اصل بر عدم تعدی و تفریط است مدعی آن اثبات کند.
در قانون تجارت، متصدی حمل و نقل از زمان تحویل مسئول هر نقصانی است که در مال به وجود می آید (اصل بر مسئولیت )مگر ثابت کند که قصور نکرده و یا باقوه قاهره یا سهل انگاری دیگری بوده.
جعاله
عقدی معین است,قراردادی است که اعلام میشود درصورتی که شخصی کاری انجام دهد(عامل) به او اجرت تعلق میگیرد.
ماده ۵۶۱ق م : جعاله عبارت است از التزام شخصی به ادا اجرت معلوم در مقابل عملی اعم از اینکه طرف معین باشد یا غیر معین.
بین عقد یا ایقاء بودن جعاله اختلاف نظر است.
شخصی که پیشنهاد کار را میدهد جاعل و انجام دهنده عامل است.
شباهت و تفاوت عقد جعاله و عقد اجاره
در اجاره اشخاص و عقد جعاله،هردو شخصی جهت کاری به کار گرفته می شود.
در عقد اجاره شخص به صورت تملیکی کار میکند و مستحق دریافت اجرت است. صرف نظر از اینکه کار انجام شود یا نشود،اما در عقد جعاله، حتماً باید نتیجه حاصل شود تا مستحق اجرت(جعل) شود.(مثل پیدا کردن شی گم شده.)
در عقد اجاره باید همه ارکان آن مشخص باشد اما در جعاله روشن بودن و واضح شدن همراه با جزئیات موضوع آن و میزان اجرت برای آن الزامی نیست.
شرایط جعاله
_شرایط عمومی قرار داد ها موضوع ماده ۱۹۰ ق.م
_ شخص جاعل باید اهلیت داشته باشد.( عاقل بالغ و رشید)
اگر عامل سفیر یا صغیر ممیز باشد مانعی ندارد ولی پرداخت اجرت باید به ولی یا سرپرست یا قیم وی صورت گیرد اما در صورت مجنون یا صغیر غیر ممیز، عقد جعاله باطل است ولی اگر با این شرایط کار را انجام داده باشد مستحق اجرت المثل است. (ماده ۳۳۶ ق.م)
ارکان جعاله
۱_عمل
۲_اجرت
ماده ۵۶۴ ق.م :در جعاله گذشته از عدم لزوم تعیین عامل ممکن است عمل هم مردد و کیفیات آن نامعلوم باشد.
_در جعاله عمل تفصیلی نیاز نیست و لزومی به اطلاعات کافی نیست.
_ عمل در عقد جعاله باید مشروع و عقلانی باشد.
نکته: برخی از آنها قابلیت تکرار دارند مثل شکار کردن، اجرت تنها به همان عملی که انجام شده تعلق میگیرد.
و اگر قید نشده باشد که باید چند بار انجام شود باید اجرت بپردازد.
جعاله عام: شخص خاصی مورد خطاب نیست و کلی گفته می شود.
جعاله خاص: شخص خاص منظور است و تنها از او انجام عمل خواسته می شود.
ماده ۵۶۷ ق.م :عامل وقتی مستحق جعل میگردد که متعلق جعاله را تسلیم کرده یا انجام داده باشد.
ماده ۵۶۹ ق.م:مالی که جعاله برای آن واقع شده است از وقتی که بدست عامل میرسد تا به جاعل رد کند در دست او امانت است.
توضیح : عامل در صورتی مستحق جعل است که جعاله را تحویل داده باشد یا کار مورد نظر را انجام داده باشد. تا زمانی که عامل جهاد را تحویل نداده است در دست او به صورت امانت( ید امانی) است. و در صورت تعدی و تفریط ضمانی می شود. این در صورتی است که جاعل مثلا مالی یا شئ ، را گم کرده و عامل قرار است آن را پیدا کند، نه مالی که خود جاعل در اختیار عامل می گذارد اما در هر صورت ید عامل امامی است.
در صورتی که عامل کار را به نتیجه نرسد رساند یا در حین کار قرار داد را فسخ کند اگر کار قابل تجزیه باشد و درصدی از آن انجام شده باشد به نسبت کار انجام شده و اجرت المثل متعلق می گیرد ولی اگر عامل کاری را که قابل تجزیه نباشد را با تصمیم خود به نتیجه نرساند مستحق جعل نیست.
کلمات کلیدی: قانون مدنی – عین مستاجره
منبع: کتاب دکتر کاتوزیان
هزینه های عین مستاجره