صورت مجلس تفکیکی شامل دو بند است؛
۱.تفکیک عرصه ۲.تفکیک اعیان
تفکیک عرصه:مالک از شهرداری نقشه تفکیک پلاک را تقاضا می کند،شهرداری پس از اخذ مدارک لازم نقشه ی مصوب مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحیه قانون شهرداریها مصوب فروردین ۱۳۹۰ را به متقاضی تسلیم و نسخهای از آن را جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورتجلسه به اداره ثبت ارسال می کند . تا ان مالک از طریق دفتر اسناد رسمی تقاضایی به اداره ثبت دهد تا نماینده و نقشه بردار از ملک بازدید کنند پس از تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادره و محل ملک در صورت عدم مغایرت گواهی عدم تجاوز مجاوران و معابران و شوارع به وسیله ی نقشه بردار صورت گرفته و نماینده ثبت اقدام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی میکند. که بعد از طی تشریفات اداری و پرداخت هزینه دولتی یک نسخه از آن به دفتر اسناد رسمی ارسال خواهد شد.
امروزه روش تفکیک با روش فوق تفاوتهای جزئی دارد؛امروز از طریق سامانه و پیشخوانی که وجود دارد انجام میشود.(عملیات نقشهبرداری به نقشه بردار های بیرون از اداره ثبت واگذار میشود)
انتخاب نقشه بردار برون سپار از طریق سیستم انجام میشود.
یک پیام برای ایشان و یک پیام برای شخص فرستاده می شود و مشخص میشود هزینه تفکیک چقدر است هزینه تفکیک پرداخت می شود و این اقدام توسط نقشه بردار است.
تفکیک اعیان:در تفکیک عیان نقشه بردار توسط نظام مهندسی مشخص می شود.
توسط اداره ثبت به استناد گواهی پایان کار ساختمان صورت میگیرد.
مثلاً شما ملکی را میسازید پروانه ساخت میگیرید وقتی ساختمان تمام شد باید پایان کار بگیرید حتما برای تفکیک اعیان نیاز به گواهی پایان کار دارید در این خصوص نیز مالک تقاضای تفکیک را در فرم مخصوص در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم میکند والزام به گواهی پایانکار به اداره ثبت ارائه میکند.(روش سنتی)
حالت اجرایی؛شما یک ملک دارید بر روی آن یک سند عرصه دارید، به طور مثال ۲۰۰ متر است، و ۵ طبقه ساختمان ساختهاید پارکینگ و انباری های آن را در نظر می گیرید .
روش این است که از طریق نظام مهندسی مهندس مشخص میشود،بازدید می کند هزینه را واریز میکنید ،حتما اینجا گواهی پایان کار لازم است.
گواهی پایانکار کنترل میشود ،نقشه بردار شهرداری بازدید می کند ،در نهایت مشخص می شود اینجا ۵ واحد آپارتمان است ۴ واحد آن دارای پارکینگ است و یک واحد آن پارکینگ ندارد مثلاً یک سری نکات را هم دارد . یکی از واحدها انباری ندارد و غیره( بند ۱۶ تفکیک آپارتمان)
ممکن است آپارتمان بدون پارکینگ فروخته شود ولی مالک آپارتمان نمیتواند پارکینگ را به افراد بیرون منتقل کند.
تفکیک آپارتمان؛
پس از احداث آپارتمان در زمین باید حدود و مشخصات ملک با سند تطبیق داده شود . زیرا امکان دارد مقداری از ملک مجاور تحریف شده باشد ،(یعنی تجاوز یا تعارض شده باشد )و قبل از تفکیک باید اصلاح آن صورت بگیرد و رضایت ملک مجاور گرفته شود.
برای تفکیک عیان و صدور سند مالکیت برای هر آپارتمان لازم است . براساس صورت مجلس تفکیکی و با وجود سند انتقال رسمی و تقسیم نامه ، سند مالکیت اولیه باطل و بایگانی شود و سند جدید صادر شود. ساختمانی که روی عرصه احداث میشود را عیان می گویند.
اگر مالک یک نفر باشد نیاز به تقسیم ندارد ولی اگر مالک متعدد باشد باید تفکیک صورت بگیرد.
صورت مجلس تفکیکی
تقسیم:
تفکیک⇠ عرصه و عیان
افراز
ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون نیاز به حکم دادگاه:
ابطال سند مالکیت به حکم قانون:
در زمانی که مقتضیات اجتماعی مانند تقسیم اراضی بین زارعین و یا، مصالح عمومی مثل حفظ جنگلها مراتع و یا، مهمات شرعی مثل حفظ موقوفات و غیر اقتضا میکند با وضع قوانین لازم دستور ابطال سند مالکیت را که به نام شخص صادر شده داده میشود مانند قانون ابطال اسناد مالکیت اراضی موقوفه ،قانون ملی شدن جنگلها، در این موارد سازمان ثبت مکلف است طبق درخواست آنها یعنی مراجع سند مالکیت را ابطال کند.
در این موارد نیازی به حکم قضایی ندارد.
اضافه مساحت:
ماده ۱۴۹ قانون ثبت نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد تصریح شده . ذینفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر بندهای قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بکند.
صورت مجلس تفکیکی
ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک
نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینههای قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذینفع اخطار مینماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود.
تبصره – در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.
آقای الف ملکی را به خانوم ب می فروشد مساحت ملکی که میفروشد ۳۰۰ متر است. آقای ج وقتی سند مالکیت میگیرد و کارهای تشریفاتی اش را انجام میدهد متوجه می شود که ملک ۳۳۰ متر است چیزی که اضافه شده بر اساس، ارزش اولین سند انتقال آن رقمی که، در سند انتقال قید شده بر اساس آن پرداخت میکند.
(۳۰ متر اضافه را در آن ضرب و تودیع می کند و اخطار میکند به مالک که پول را طلبکاری و آن را باید بگیری)
●اصلاح یا ابطال سند مالکیت در موارد مذکور در بند ۳ تا ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت:
■در مورد اشتباه قلمی؛صرفاً به علت عدم دقت نویسنده سند مالکیت یا دفتر اسناد رسمی رخ میدهد امروزه دیگر در دفتر املاک نوشته نمیشود . به صورت الکترونیکی انجام میشود اما همچنان این اشتباهات در سیستم توسط کاربران رخ میدهد.
●ا شتباهاتی که درجریان عملیات مقدماتی ثبت واقع میشود؛ و درواقع ثبت ملک دردفتر اسناد مورد توجه واقع نشده.
●ابطالو اصلاح سند مالکیت معارض
■ابطال و اصلاح سند مالکیت به حکم قانون:
●ذینفع حقوقی صلاحیتدار (محل وقوع ملک)دادخواست میدهد . ابطال سند مالکیت را از دادگاه میخواهد.شخص الف متخلف است شخص ب مدارک را به اداره ثبت میبرد و متوجه نمیشود ، سند مالکیت صادر میشود . مالک متوجه میشود که کسی بر روی ملکش سند صادر کرده ، باید برود و در دادگاه درخواست بدهد.
●تعارض اسناد: آقای الف ملکی دارد سند مشاعی صادر میشود و به تبع آن آقای ب مراجعه میکند و روی ملک سند مالکیت جدید صادر میکند. (توضیحات قبلاً داده شده است)
●سند مالکیت توسط اشتباهی که در عملیات مقدماتی حاصل شده صادر می شود :روی مک آقای الف سند مالکیت صادر شده و آقای ب که ملک آن مجاور آقای الف است سند دیگر دارد الان مراجعه میکنند . که به ملکه من تجاوز کرده و چند متر است تصرف کرده است . ممکن است به هیئت نظارت برود ولی هیئت نظارت در این موارد ورود نمیکند.
دلیل اینکه هیئت از نظارت ورود نمیکند چیست؟
چون هیئت نظارت هیئت طرفین است . این موضوع یک موضوع ترافعی است و هیئت نظارت رای صادر می کند که با توجه به اینکه به استناد بند ۴ ماده ۲۵ ترافعی است ، باید به مرجع قضایی برود.
ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی:سند بر دو نوع است: رسمی و عادی.
تعریف سند رسمی:
ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی:اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها . بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.
تعریف سند عادی:
ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی:غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است.
ماده ۱۲۹۳ قانون مدنی:هر گاه سند به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته . یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتی که دارای امضاء یا مهر طرف باشد عادی است.
ماده ۲ قانون ثبت اسناد و املاک:مدیران و نمایندگان ثبت و مسئولین دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمی جز در محل ماموریت خود نمی توانند انجام وظیفه نمایند اقدامات آنها در خارج از آن محل اثر قانونی ندارد.
به طور مثال؛ ماموری که در نجف آباد مامور ثبت است نمی تواند در اداره ثبت شهرضا به عنوان نماینده ،یا نقشه بردار اقدامی انجام دهد و سندی را صادر کند یا صورتمجلس بنویسد یا تفکیک انجام بدهد . چون کار آن رسمی نیست حتی اگر با امضا و مهر باشد.
تفاوت سند رسمی و عادی:
●تفاوت اعتبار مندرجات و محتویات آن است. در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است ، در حالی که سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تکذیب ( تردید و انکار ) است . سند رسمی، تابع تشریفاتی است که از قبل قانون معین کرده، در حالی که اصل در سند عادی عدم تشریفات است.
●تاریخ تنظیم:سند رسمی ، قدرت اجرایی دارد در حالی که اصل در اسناد عادی ، اصل بر عدم قدرت اجرایی است . تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی ، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست . فقط برای افرادی است که شرکت در تنظیم آن داشتند یا ورثه یا کسی که به نفع آن وصیت شده باشد.
●اسناد رسمی انتقال قائم مقام آنها معتبر است و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد . حال آنکه در اسناد رسمی در مقابل متعاملین و قائم مقام آنها قابل استناد است.
مثال:ماده ۷۲ قانون ثبت اسناد و املاک:کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است . نسبت به طرفین معامله و قائممقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.
صورت مجلس تفکیکی
ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی:اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است.
۱) اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.
۲) هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فیالواقع امضاء یا مهر کرده است.
تعریف سند رسمی در قانون ثبت : سندی است که مطابق قوانین در دفتر اسناد رسمی ثبت شده بنابراین سند رسمی از نظر قانون ثبت سند رسمی مسکونی در قانون مدنی است . به طور مثال مطابق ماده ۹۲ قانون ثبت آن سندی رسمی میگویند که
ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد و املاک:مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازمالاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت
اگر اشتباهی در آن باشد اداره کل یا هیئت نظارت و شورای عالی ثبت به آن رسیدگی می کند. در صورتی که بسیاری از اسناد رسمی مشمول قانون مدنی مثل شناسنامه کارت ملی و گواهینامه و غیره لازم الاجرا و قابل طرح نیستند.
کلمات کلیدی : حقوق ثبت – اسناد – املاک – اثار – صورت مجلس تفکیکی
منبع: قانون ثبت