مفهوم حقوقی به مفهوم مضیق و موسع تقسیم میشود :
مفهوم کاداستر به صورت مضیق یا محدود: عبارت است از منصرف به کاداستر ملی است. که آن را از سایر انواع کاداستر اعم از مالی، سیاسی، زراعی، صنعتی و غیره متمایز می کند .
مفهو م محدود و مضیق کاداستر منصرف کاداستر ملی است.
این مفهوم از نقشه کاداستر در ماده یک آیین نامه آورده شده است.
مهندسی ،فنی ،ممیزی ،ثبتی، حقوقی در مورد املاک اطلاق می شود که جریان ثبتی آن خاتمه پیدا کرده اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. به جهت اینکه محدوده و موقعیت املاک را مشخص کند و ارتباط جغرافیای آنها را با یکدیگر نشان دهد. و به منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اشاره می شود.
در این تعریف تکیه بر املاک به عنوان یکی از دارایی های غیر منقول است. اگر چه که در ادامه تعریف به برخی از آثار پیشگیرانه کاداستر در عرصه قضا نیز اشاره شده است.
مشاهده می شود که سایر تقسیمات کاداستر از قبیل کاداستر اراضی ،جنگلها و غیره مورد توجه قانونگذار نبوده. و برداشت اخیر با دقت نظر در ماده ۱۵۶ و تبصره های زیرمجموعه آن که از عبارت املاک استفاده شده نیز تقویت می شود.
بند ۲ از قسمت ماده ۲۱۱ قانون برنامه پنجم معنا و محدود از نقشه کاداستر را عرضه کرده است.
سازمان نقشه برداری انگلستان نیز تعریف مشابهی صورت داده و کاداستر را سیستم حاوی تثبیت و کنترل حقوق مالکانه قلمداد کرده.
مفهوم گسترده یا موسع کاداستر:
در مفهوم گسترده به معنی کاداستر چند منظوره است. که تمام دارایی های غیر منقول کشور را در بر می گیرد در این مفهوم تمام نقاط یک کشور از صنعت دیجیتال و نوین برخوردار است. و در واقع سیستم جامع اطلاعات زمین به وجود می آید. سیستم اخیر از طریق ارائه داده های فیزیکی، ثبتی و حقوقی باعث توانمند ی مکانی می شود و عامل بهبود و مدیریت زمین خواهد بود.
مدیریت زمین یا زمین داری با توجه به اطلاعات پایه بستر مناسبی را برای تصمیمگیری مدیریتی اقتصادی و عمرانی به وجود میآورد و باعث آمایش سرزمینی می شود.
در مفهوم گسترده از کاداستر تمام اراضی و املاک، جنگلها ،مراتع ،جادهها ،صنایع و غیره کد گذاری می شوند. و اطلاعات فنی و حقوقی هر کدام از آنها از طریق سامانه الکترونیکی و پایگاه داده های مکانی هر آن به روز می شود. به عبارت دقیق تر هدف از کاداستر ملی شناسنامه دار کردن داراییهای غیر منقول و هویت بخشی به آنهاست. تا از این طریق نه تنها امکان مدیریت کلان مکانی فراهم شود بلکه از امکان سودجویی رانت خواری زمین خواری و غیره پیشگیری می شود.
عنوان نتیجه باید چند مطلب مطرح شود:
۱. تمرکز در نقشه کاداستر ملکی به وسیله مقنن ایران فی النفسه امری مطلوب است. ولیکن با توجه به اینکه نقشه کاداستر در قیاس با ماهیت آن مفهومی چند وجهی و چند بخشی است که آن کافی و کامل به نظر نمی رسد. از طرف دیگر و با توجه به جایگاه اجرایی و عملیات کاداستر در مقیاس با ماهیت آن مفهومی چند وجهی و چند بخشی است.
از دیگر سو با توجه به جایگاه اجرایی و عملیاتی کاداستر شهری در ایران و ملاحظه سوابق مرتبط در در این زمینه سازمان ثبت اسناد و املاک و سازمانهای مرتبط حتی در ارتباط با یکی از انواع کاداستر یعنی کاداستر ملی به طور کامل عمل نکردند که در سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ با زحماتی که کارشناس های کاداستر و املاک در کل کشور انجام دادن به درصدهای چشمگیری رسیدند. به طور مثال در استان اصفهان حدود ۹۰ درصد از اراضی ملی تثبیت شده.
۲.با توجه به سیاق ماده ۱۵۶ قانون ثبت و بند ۲ قسمت ه ماده ۲۱۵ قانون برنامه پنجم توسعه کاداستر ملکی روشی در راستای ثبت نوین و الکترونیکی و جایگزین ثبت سنتی است واز کارآمدی و بهینه گرایی برخوردار است.
۳.کاداستر در ایران به جز کاداستر ملکی اختیاری و اجباری نیست و جدیداً با قوانین و آیین نامه هایی که وضع شده حتماً باید کاداستر اجرا شود تا نسبت به تعویض سند اقدام کنند وگرنه پاسخ استعلامات در نقل و انتقالات افراد داده نمیشود.
نحوه تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت هستند:
وقتی که شخصی ۲یا چند پلاک را بر اثر احداث ساختمان یا چند پلاک را به عنوان یک قطعه ایجاد کند و یا قطعاتی که به هم وصل و دارای سهم مشاعی مساوی باشند و قصد تجمیع داشته باشند بدین منظور مالک یا مالکان یا قائم مقام قانونی از اداره ثبت تقاضای خود را مبنی بر تجمیع ارائه میکنند این مالک یا مالکین به همراه تقاضای خودشان اسناد مالکیت مربوطه را پیوست و به رئیس اداره تسلیم می کند و رئیس هم پس از دستور و ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی و نماینده ثبت نقشه بردار ارجاع می کند.
پرونده از ردیف بایگانی توسط مسئول بایگانی خارج میشود (امروز این امر به صورت الکترونیکی است) و جهت اقدام به صورت الکترونیکی به نماینده ثبت داده میشود .
نماینده ثبت پرونده ثبتی و اسناد ارائه شده که زمینه پرونده است از هر جهت اعم از مالکیت و در صورت قدر و سهم مشاعی آیا برابر هستند؟ و اینکه آیا ملک در بازداشت است یا اینکه در وثیقه نباشد مورد رسیدگی قرار میدهد.
اگر رعایت اصول و موازین قانونی برای انجام مراحل تجمیع بلامانع بود ،نماینده گزارش به رئیس ثبت می دهد رئیس ثبت گزارش را کنترل میکند و اگر گزارش برای ادامه عملیات ثبتی فاقد اشکال بود ضمن تعیین وقت، دستور لازم را جهت بازدید محل وقوع ملک صادر میکند.
مالک به اتفاق نماینده و نقشه بردار سر محل ملک میرود، در صورتی که ملک مورد تقاضا با وضع موجود مطابقت داشته باشد نقشه بردار نسبت به تهیه نقشه تجمیعی اقدام میکند و بعد از تهیه نقشه تجمیعی آن را به نماینده ثبت تحویل میدهد ، که نماینده ثبت نسبت به تنظیم صورت مجلس تجمیعی اقدام می کند و آن را به موجب یک گزارش تحویل یا تسلیم ثبت میکند.
مجدداً رئیس ثبت این گزارش را مورد بررسی قرار میدهد اگر بلامانع باشد پرونده جهت تهیه پیش سند به دفتر املاک ارجاع میشود. دفتر املاک هم پس از تهیه پیش سند و دریافت گواهی از دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت و عدم وثیقه ملک ، آن را به رئیس اداره برمیگرداند.رئیس مجدد دستور ثبت آن را در دفتر املاک صادر میکند (البته امروزه این امور به صورت الکترونیکی است) ذیل تمام صفحات اسناد خبر خروجی درج میشود ،یا اخبار میشود که این چند ملک به یک ملک تبدیل شده تا در صورت هرگونه استعلام به ثبت، صفحه اولیه توجه شود. این اقدام موجب می شود که حق بیمه نسبت به اشخاص حقیقی یا حقوقی تضییع نشود.
اسناد مالکیت اولیه باطل میشوند و ضمیمه پرونده میشود و سند تجمیعی طبق ماده ۲۲ قانون ثبت به متقاضی داده میشود.
نکات مهمی که در تجمیع باید مد نظر داشته باشیم:
■پلاک ها از نظر میزان مالکیت و مالک یکسان باشد : اگر سه تا پلاک به صورت ۱۰۰ متر کنار هم باشد پلاک اول به نام شخص الف و ب و پلاک ۲ نام الف و ب و پلاک ۳ به نام الف و ب باشد. باید میزان مالکیت هر دو نفر در هر ۳ پلاک مساوی باشد. هر کدام سه دانگ مشاع ⇠اگر غیر از این باشد باید نقل و انتقالات اصلاح شود.
نحوه تهیه پاسخ استعلام املاک جاری:
همانطور که قبلاً در مورد املاک جاری صحبت شد به طور مختصر املاک جاری عبارت است از ⇠املاکی که در دفتر ثبت املاک ثبت نشده باشند و در اجرای ماده ۱۲ قانون ثبت اصلاحی مورخ ۱۰ خرداد ۱۳۶۲ به املاکی که مجهول المالک اعلام شده پس از تقاضای ثبت سردفتر اسناد رسمی می تواند اقدام به معاملات راجع به املاک غیر منقول داشته باشد
منظور از پذیرش تقاضای ثبت⇠ در اجرای ماده ۱۲ قانون ثبت به املاکی که تقاضا کننده مدارکی برای تصرف خود یا تصرف هر کسی که تقاضا کنند ،قائم مقام قانونی آنها محسوب میشود داشته باشد که پس از تقاضای متقاضی صورتجلسه احراز تصرف و تهیه اظهارنامه که اظهارنامه مذکور ثبت در دفتر اظهارنامه خواهد شد و بعد از آن سردفتر حق انجام معامله املاک جاری را خواهد داشت و دفاتر اسناد رسمی مکلفند وقتی که قصد انجام هر گونه املاک جاری در اجرای بند ۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی دارند از اداره ثبت محل استقرار ملک استعلام کنند. ذکر این نکته الزامی است که استعلام به صورت الکترونیکی انجام می شود.
ولی در املاکی که مطابق ماده ۲۲ سابقه دفتر املاک دارد سردفتر به صورت الکترونیکی و سیستم ثبت آنی استفاده می کند. و جواب برایش ارسال می شود ولی در خصوص املاک جاری هرچند به صورت الکترونیکی است ولی با املاک ثبت شده متفاوت است
استعلامی که به سردفتر میرسد:
•مشخصات انتقال دهنده •پلاک اصلی و فرعی •بخش •قطعه •ملک مورد معامله
در آن ذکر می شود و پرسش می گردد.
مراجع قضایی و صلاحیتدار در مواقع لازم و ضروری می توانند نسبت به وضعیت املاک جاری از واحد ثبتی وضعیت املاک جاری را استعلام کند.
استعلام با دستور رئیس اداره قبلاً به صورت سنتی و امروز به صورت سیستمی ثبت می شود، ارجاع می شود. و پرونده مطالعه میشود و بر اساس محتویات و مندرجات پرونده استعلام پاسخش داده میشود.
اصولا نماینده ثبت پاسخگویی استعلام املاک جاریست.وضعیت کامل پرونده را از زمان تقاضای متقاضی به نحوی که جریان کامل ملک به شرح پرونده ثبتی باشد تهیه میکند. و آن را نزد رئیس ارسال میکنند تا امضا شود مگر در صورت تفویض.
حتماً باید عدم آن بازداشت آن گواهی شود (توسط مسئول دفتر بازداشتی)
نحوه بازداشت املاک جاری از مرجع قضایی یا و یا مرجع صلاحیتدار:
بعد از انقضای مواعد مقرر افرادی که موفق به سمت املاک خود نشده باشند. (ماده ۱۱ قانون ثبت) می توانند به موجب ماده ۱۲ همان قانون برای ملک خود تقاضای ثبت کنند. و پس از مقدماتی که در مبحث روش و نحوه ثبت املاک گفته شد وقتی اظهارنامه مورد پذیرش قرار می گیرد تا قبل ثبت در دفتر املاک کلیه مراحل انجام شده به عنوان املاک جاری تلقی می شود.
در این مواقع چنانچه دستوری مبنی بر بازداشت ملک صادر شود که در نامه ی تقاضا کننده بازداشت، مشخصات مالک و ملک ذکر میشود به همان اداره ای که ملک در حوزه آن مستقر است ارسال میشود. و رئیس ثبت دستور بازداشت آنان را به مسئول دفتر بازداشتی میدهد
■البته مسئول دفتر بازداشتی موظف است دفتر ثبتی را به صورت کامل بررسی کند که ملک مربوط توسط مرجع دیگری در بازداشت و رهن و وثیقه نباشد. خواه شخص حقیقی و خواه شخص حقوقی باشد.
●اگر ملک مورد بازداشت و رهن و وثیقه باشد باید بعد از توافق مرجع بازداشت کننده نسبت به بازداشت مازاد ملک اقدام کند.
در صورتی که ملک در بازداشت نباشد مراحل عادی صورت میگیرد. و نسبت به بازداشت ملک در پرونده ثبتی جاری که اظهارنامه و صورتمجلس تحدید حدود را به مهر بازداشت ممهور میکنیم.
اگر ملک مورد انتقال در دفتر اسناد رسمی باشد نسبت به آن خلاصه معامله املاک ثبت نشده که صادر میشود. باید به اداره ثبت از سوی اسنادرسمی ارسال شود. سپس آن خلاصه معامله املاک ثبت نشده مهر بازداشت می خورد. در صورتیکه استعلام مبنی بر نقل و انتقال در پرونده ثبتی از طرف اسناد رسمی ضمیمه باشد. و نتیجه اقدام معلوم نباشد برای حصول از اطمینان از دفتر خانه ای مورد استعلام باید نسبت به حصول نتیجه پرسش شود. پس از اطمینان و رابطه حقوقی به دفتر بازداشتی به صورت کامل نام مالک و مشخصات ملک و شماره نامه و مبلغ مورد بازداشت مرجع بازداشت کننده اعم از حقوقی یا حقیقی توسط مسئول دفتر بازداشتی قید میشود.
بعد از مراحل بازداشت ملک نامهای به مرجع تقاضا کننده که حاوی مشخصات کامل ملک و مالک و مبلغ مورد بازداشت به صورت کامل ذکر شده. و پس از امضای رئیس ثبت و کسی که از لحاظ قانونی دارای حق امضااست، امضا میشود و به مرجع ارسال میشود.
کلمات کلیدی : ثبت – املاک – تعریف – تبیین
منبع: قانون ثبت