بررسی وضعیت حقوقی انواع وکالتنامه های بلاعزل تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی:
●وکالت معلق به رشد وکیل: اجتناب ناپذیری تنظیم وکالت بلاعزل در دفاتر اسناد رسمی و ضرورت ابداع جایگزین های مناسب برای این تأسیس حقوقی را می توانیم در تنوع اسنادی سراغ بگیریم که زیر عنوان وکالت تعلیق میشوند
حال آنکه قصد طرفین امر دیگر و ماهیت دیگری است که تنظیم آن مخالف قوانین و مقررات بوده با نگاه به برخی وکالت های تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی میتوانیم بفهمیم دفاتر اسناد رسمی به دلیل سادگی تشریفات تنظیم وکالت نامه و کم بودن پیامدهای تعقیب انتظامی این سند به جای اینکه دست به سوی قالبهای دیگر دراز کنند همیشه کوشیده اند تا در خود وکالت بلاعزل دست به برند و با افزودن مواردی چند خواسته مراجعین خود را در تضیق منظورشان ممکن کنند. غافل از اینکه با تنظیم این اسناد خود آنها بذر اختلاف را در عرصه ی مراودات حقوقی پخش می کنند.
سردفتران اسناد رسمی به عنوان متخصصین امر در تنظیم اسناد، نتیجه اسناد تنظیمی باید چنان دقیق و سریع باشد که جایی برای توصیف و تفسیر دگرگونی از سوی داد سران را باقی نگذارند. با این وجود تنظیم وکالت های بلاعزل به صورت متنوع در دفاتر اسناد رسمی حکایت از این واقعیت دارد. که باید هرچه سریعتر فکری برای این نوع وکالتهای تنظیمی اندیشیده شود. تا امنیت معاملاتی بیش از این با تنظیم چنین وکالت نامه هایی به مخاطره نیفتد
■بحث آزاد:
مبانی عدم جواز این نوع سند:
عدم جواز تعلیق انشا وکالت: یسیاری از فقهای امامیه عقد و ایقاع معلق را باطل می دانند. صاحب جواهر عدم جواز تعلیق در مطلق عقود از جمله وکالت استناد به اجماع کرده. ولی در شمول اجماع مزبور به عقودی مثل وکالت جزر نمیتوان داشت. و قدرت متقین از اجماع بیع است و اجاره و از آن قبیل معاوضات و اطلاق دلیل شرعی وکالت شامل حالت تعلیق هم بود. و مانع تمسک به اجماع است ولیکن تعلیق در متعلق وکالت و نفس وکالت جایز است. بنابراین اگر موکل بگوید؛ تو وکیلی از همین حالا تا زمان افزایش بها؛ چراکه اجماع بر عدم جواز تعلیق در وکالت اگر هم ثابت باشد. با فرض اطلاق آن ناظر به تعلیق در نفس وکالت است نه تعلیق در متعلق وکالت و حداقل قدر متقین این است. که دلیل شرعی وکالت مانع توسل به اطلاق و اجماع در خصوص تعلیق متعلق به وکالت است.
بعضی از فقها تعلیق در پارهای از عقود و ایقاعات را صحیح میدانند. و طباطبایی یزدی قول قویتر را در صحت وکالت معلق می داند ولو این که تعلیق در اصل انشاء باشد و به سبب نبود به دلیل بطلان آن.
شیخ یوسف بهرانی نیز به مقتضای اطلاق و عموم روایات وکالت، وکالت معلق را به صورت مطلق صحیح می داند. و معتقد است در فرض بطلان وکالت معلق حداقل اذن عام آن باقی است و وکیل می تواند به اشتناد این اذن عام عمل به مورد وکالت کند.
بعضی از فقها در تعلیق در انشا و تعلیق در منشاء قائل به تفکیک شدهاند و تعلیق در منشاء را صحیح می دانند.
اگر چه صحت و عدم صحت تعلیق در انشا وکالت محل بحث فقها است. ولی طبق قانون مدنی ایران تعلیق در مقام انشا در هیچ عقد از عقود ممکن نیست، هیچ اثری بر چنان عقدی بار نمیشود. و اکثریت حقوقدانان عقد معلق را بدین معنا که منشاء در آن منوط به تحقق اولی باشد صحیح می دانند. ( مستند ماده ۱۸۹ و ۱۹۰و ۷۲۳ و۱۰ قانون مدنی)
بنابر این تعلیق انشاء وکالت مانند هر عقد دیگری محکوم به بطلان است و تعلیق آن به رشید صغیر به طریق اولی صحیح نیست و باطل و بلااثر است.
نحوه رفع بازداشت املاک بازداشت شده:
زمانی که در اجرای دستور قضایی یا مراجع صلاحیت دار و یا اشخاص حقیقی نسبت به آن که در اجرای ماده ۲۲ قانون ثبت شده باشد یا املاکی که فاقد سند مالکیت باشند و در اجرای پذیرش قبول ثبت املاک صورت گرفته شده ولی ثبت دفتر املاک نشده باشد که این املاک، املاک جاری گفته میشود. همان مرجعی که اقدام به بازداشت ملک نموده باید توسط همان مرجع رفع بازداشت شود.
روال این شکلی است که مرجع قضایی دستور بازداشتی به دفتر ثبت می دهد. روال به صورت سیستمی و بر اساس کد ملی استعلام میگیرند که آیا دارای مالکیت هست یا خیر اگر هست بازداشت شود. ( در قبال طلب یا به عنوان وثیقه برای زندانی) به هر دلیلی موضوع برطرف میشود و قرار میشود رفع بازداشت شود. همان مرجع بازداشت کننده مکاتبه میکند و از ملک مورد نظر رفع بازداشت به عمل میآید.
●نحوه صدور مالکیت اعیانی:
اعیان جمع عین است و در لغت به معنای چشم می باشد. اگر شخص نسبت به زمین مالکیت اسمی داشته باشد و ملک مزبور در جریان ثبت باشد و ثبت دفتر املاک نشده باشد حق احداث اعیان و دریافت آن به موجب سند رسمی انتقال میدهد. دارنده حق اعیانی میتواند بعد از آنکه در اجرای سند رسمی انتقال منافع از مالک عرصه صورت پذیرفته باشد شخص با اذن مالک عرصه با سند رسمی می تواند در ملک مالک عرصه احداث اعیان کند. س برای دریافت مالکیت اعیانی در اجرای ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت اقدام میکند. که به این منظور متقاضی با پیوست اصل سند انتقال انتفاع و مدارک احراز هویت تقاضایش به اداره ثبت ارائه میدهد.
موضوع به نماینده ثبت و نقشه بردار ارجاع میشود نماینده ثبت مکلف است پرونده را بررسی کند. بعد از اینکه اطمینان حاصل کرد مبنی بر اینکه نسبت به تقاضا قبلاً سند مالکیت صادر نشده ، و مراتب را به موجب اخطاریه به مجاورین آن قطعه مورد تقاضا اعلام می کند که نسبت به عیان متقاضی که مورد تعیین حدود که در وقت معین که در نامه اداری آورده شده به عمل خواهد آمد. تا مجاورین پس از اطلاع حاضر شده و در متن نامه تصریح میشود که در صورت عدم حضور اقدام ثبتی به عمل میآید.
اخطاریه های اداری توسط نماینده ثبت ایجاد میشود و رئیس آن را امضا میکنند. و به مجاورین اعلام میشود که امروزه این امر به صورت الکترونیکی در سامانه ثنا انجام می شود
ودر روزی که تعیین شده نماینده و نقشه بردار و متقاضی به محل ملک مراجعه می کنند. پس از معرفی قطعه مورد تقاضا با حدود ملکه مورد تصرفی با سند رسمی انتفاع توسط نقشه بردار کنترل و نقشه بردار نسبت به تهیه نقشه و ارزیابی اقدام می کند. بعد از آن نماینده ثبت صورتجلسه تعیین حدود و پیشنویس سند مالکیت اعیانی را تهیه می کند. و زیر پیشنویس سند مالکیت مقتضیات کامل از بدر شروع تا زمان صدور سند ذکر می شود.
امروزه که ثبت به صورت آنی است در پیش سند قید میشود، پیش سند کنترل میشود و دفتر بازداشتی به حسابداری ارجاع داده میشود. عدم بازداشتی و عدم بدهی گواهی می شود و در صورت داشتن بدهی ، بدهی پرداخت میشود و پرونده نزد رئیس اداره ارسال میشود. و پیش نویس ارائه شده کنترل و در دفتر الکترونیکی ثبت و مالکیت در اجرای ماده ۲۲ قانون ثبت به صورت تک برگ یا حدنگار صادر میشود و تحویل داده میشود.
ماده ۴۵ آئیننامه قانون ثبت املاک
املاکی را که پس از پلاککوبی و توزیع اظهارنامه و قبل از درخواست ثبت و آگهی بوسیله اصلاحات خراب میشود. باید مالک یا شهرداری مراتب را باداره ثبت اطلاع دهد. و همچنین اگر خود اداره ثبت اطلاع حاصل کرد بایستی پس از رسیدگی و معاینه محل باید مراتب را در دفتر توضیح اظهارنامه و پرونده مربوطه و اگر ملک ثبت شده است در ستون ملاحظات دفتر املاک هم قید کرد. هرگاه قسمتی از ملک باقی بماند یا بشهرداری منتقل شود بهمان شماره اصلی ملک که برای تمام ملک تعیین شده آگهی خواهد شد. و چنانچه قبلا آگهی و تحدید شده حدود بقیه تعیین و در صورتیکه در دفتر املاک ثبت شده با توضیح مراتب در ملاحظات دفتر املاک با حدود واقعی در زیر ثبت اولیه با بایگانی کردن سند مالکیت اولی سند مالکیت جدید صادر خواهد شد.
نحوه اجرای ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت:
با تصویب طرح های هادی و جامع شهرها و نیز در اثر توسعه و تعریض و ایجاد و احداث معابر و خیابان های جدید بسیاری از املاک در مسیر معابر و خیابان های جدیدالاحداث واقع و گاهی کل ملک و یا در بعضی از موارد قسمتی از آن در مسیر معابر مذکور واقع می گردند که در این هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان با اعلام شهرداری و یا مراجعه مالک موظف به اجرای ماده 45 آئین نامه قانون ثبت بشرح زیر می باشد :
• الف – چنانچه کل ملک قبل از درخواست ثبت در اثر موارد یادشده از بین برود پس از اطلاع واصله که به یکی از طرق فوق الذکر صورت می پذیرد بایستی پس از رسیدگی موضوع و معاینه محل توسط نماینده و نقشه بردار و احراز واقعیت مراتب از بین رفتن ملک در دفتر توزیع اظهارنامه قید شود .
• ب – چنانچه ملک ثبت و آگهی های نوبتی و تحدیدی آن منتشر و تحدید حدود هم شده باشد ولی سند مالکیت نسبت به آن صادر نشده باشد پس از معاینه محل و تنظیم صورتمجلس مراتب از بین رفتن ملک در اظهارنامه و صورتجلسه تحدیدی قید و به امضاء نماینده و نقشه بردار و مسئول اداره می رسد .
• ج – چنانچه ملک ثبت دفتر املاک هم شده باشد پس از انجام معاینه محل و تنظیم صورتجلسه لازم مراتب از بین رفتن ملک در ستون ملاحظات دفتر املاک نیز قید و سند مالکیت هم در صورت ارائه اخذ و باطل و ضمیمه پرونده می شود .
• د – درصورتیکه قسمتی از ملک در اثر اصلاحات از بین برود. و ملک هم ثبت شده و تحدید حدود آن هم به عمل آمده باشد. اعم از اینکه نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا نشده باشد :
پس از درخواست متقاضی به روش زیر عمل می شود .
• پس از وصول درخواست کتبی مالک ضمن دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور و تعیین وقت مراجعه بعدی و اعلام آن به متقاضی وسیله مسئول اداره موضوع برای اقدام به یکی از نمایندگان و نقشه برداران ارجاع می گردد .
• تقاضا در دفتر اندیکاتور ثبت می شود و جهت ضمیمه نمودن به پرونده به بایگانی ارسال می گردد. در بایگانی پرونده از ردیف مربوطه استخراج و همراه با تقاضا نزد نماینده و نقشه بردار تعیین شده ارسال می شود .
• نماینده پرونده را بررسی و درصورتیکه ملک داخل در محدوده شهر باشد نامه ای به شهرداری می نویسد. که در آن ضمن توضیح موضوع نماینده ای جهت عزیمت به محل و حضور در روز مقرر از شهرداری درخواست می نماید. و در نامه خاطرنشان می سازد که عدم مراجعه و حضور نماینده شهرداری مانع از انجام کار ثبت نخواهدبود .
کلمات کلیدی: ثبت – انواع – تعریف – تبیین
منبع: قانون ثبت