آثار فسخ ناشی از خیارات: فسخ خیارات ماننده اقاله است و ماهیت حقوقی عقد از بین میروداین ازبین رفتن نسبت به آینده است نه گذشته. و همه منافع معامله در گذشته متعلق به خریدار بوده است چون به محض انعقاد عین و منافع متعلق به خریدار می شود. مگر آنکه فروشنده خریدار را از هرگونه تصرف ناقله در عین و منفعت محروم کرده باشد (سلب حق موقت)
م۴۵۴ ق .م : هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و به فصل شود اجاره باطل نمی شود. مگر اینکه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که اجاره باطل میشود
م۴۵۵ ق. م: اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق غیر قرار دهد. مثل اینکه نزد کسی رهن و گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.
…..
در صورتی که مشتری بین زمان عقد تا تحقق فسخ اقداماتی بر روی مال انجام داده باشد که باعث فزونی یا کسر قیمت شده باشد. خریدار ضامن است و با مطالبه فروشنده نسبت به کسری مال می شود . اگر اقدامات باعث فزونی مال جدا شدنی باشد که باید جدا شود. ولی اگر اقدامات به ذات مال نشسته باشد خریدار میتواند آن را از فروشنده مطالبه نماید.
ماده ۲۸۸ ق.م:اگر مالک بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود. در حین اقاله به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است مستحق خواهد بود.
در صورتی که خریدار مال خریداری شده را با مال دیگری مخلوط کرده باشد و بعد از آن قرارداد فسخ شود. اگرمال خریداری شده قیمتی کمتر از مال مخلوط شده داشته باشد میانگین قیمت دومال محسوب میشود و به خریدار داده میشود ولی اگر مال خریداری شده ارزش و قیمت بالاتر داشته باشد در حکم تلف است و خریدار باید مثل یا قیمت آن را بپردازد.
ماده۴۵۸ ق. م:
در عقد بیع متعاملین میتوانند شرط نمایند که هر گاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین میتوانند شرط کنند که هر گاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد درهر حال حق خیار تابع قرار داد متعاملین خواهد بود و هر گاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.
مبیع شرط:
توضیح: در صورتی که طرفین معامله توافق کنند که بعد از مدت تعیین شده کل ثمن یا قسمتی از آن در صورت استرداد از طرف فروشنده به مشتری، موجب فسخ معامله می شود و مال مجدداً به فروشنده استرداد میشود و اگر در معامله قسمتی از ثمن قید شده فرض بر همه ی ثمن است، به دلیل مشکلات ایجاد شده توسط این قانون، قانون ثبت توسط مواد ۳۳ و ۳۴ این نوع معامله را از بیع خارج و بر قانون رهن استوار کرد که مقررات ثبتی بر آن وارد شد.
ماده ۴۶۲ ق.م : اگر مبیع به شرط به واسطه فوت مشتری به ورثه او منتقل شود حق فسخ بیع در مقابل ورثه به همان ترتیبی که بوده است باقی خواهد بود.
توضیح: در صورت رهن ماده ۴۵۸ اگر مشتری فوت شود ، حق استیفا به ورثه منتقل میشود و حق فسخ همان حق باقی میماند
معاوضه:
مالی در برابر مال دیگر معامله میشود.( همه انواع مال )
ثمن همیشه وجه نقد نیست. جایی که ثمن وجه نقد است عقد بیع و جایی که مال است معاوضه است ولی قصد طرفین ملاک است.
ماده ۴۶۴ ق.م: معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی میدهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ میکند بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد.
ماده ۴۶۵ ق.م: در معاوضه احکام خاصه بیع جاری نیست.
(احکام خاصه: خیارات، معلوم بودن عین، تلف مبیع قبل از قبض و…)
شرایط عقد معاوضه:
_جهت معامله باید مشروع باشد.
_ موضوع معین باشد
_ طرفین دارای اراده و رضایت باشند
_هر نوع مالی می تواند مورد معامله باشد.( برخلاف بیع که باید عین باشد)
اجاره:
عقد معین است، تملیک منفعت به مدت معین به عوض معین.
ماده ۴۶۶ ق.م : اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده ۴۶۷ ق.م : مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
توضیح: مورد اجاره می تواند اشیا ، حیوان یا انسان باشد.
قصدو رضایت و مشروعیت و معین بودن مدت و مال از شرایط اجاره است.
مورد اجاره باید مالیت داشته باشد ، باید دارای منفعت عقلایی باشد، باید قابلیت تسلیم داشته باشد، مال مشاع قابل اجاره است ولی بدون اجاره سایر شرکا قابل تسلیم نیست، نوع منفعت مشخص باشد، زمان اجاره مشخص باشد.
ماده ۴۶۸ ق.م: در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ۴۶۹ ق.م : مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین
ماده۵۰۱ قانون مدنی: اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین نشده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت های مزبور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ی ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
ماده ۵۷۰ قانون مدنی: جعاله بر عمل نامشروع و یا بر عمل غیر اعقل عقلایی باطل است. در صورتی که مستاجر نتواند از عین مستاجره بهرهمند شود باطل است ولی اگر مستاجر خود از آن استفاده نکند اجاره صحیح است. مالی می تواند مورد اجاره باشد که با انتفاع از آن اصل مال از بین نرود (شمع)
ماده ۴۷۱ قانون مدنی: برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقا اصل آن ممکن باشد. (تملیک منافع به عوض معلوم=اجاره)،لذا موجر باید مالک منافع باشد،بنابراین مستاجر می تواند منافع اجاره شده را به دیگری اجاره دهد مگر آن که موجر و مستاجر را از چنین کاری منع کرده باشد. عقد اجاره عقد لازم است پس مدت یا حجر طرفین به خصوص موجر تاثیری در عقد اجاره ندارد مگر ۲ صورت:
موجر مالک منافع باشد تا زمان حیات که با فوت او مالکیت منافع از بین ر فته و عقد اجاره منقضع میشود.
ماده ۴۹۷ قانون مدنی: عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولی اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به صورت فوت مستاجر باطل میگردد.
توضیح: بطلان با فوت اثر نسبت به آینده دارد و انفساخ ایجاد می شود.
ماده ۴۹۹ قانون مدنی: هرگاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد د اجاره به فوت او باطل نمی گردد.
توضیح: مال موقوفی دارای شخصیت حقوقی است (مانند شرکت) در صورتی که متولی مال موقوفه،مال را اجاره دهد و فوت کند تاثیری در عقد اجاره ندارد.
ماده ۴۷۴ قانون مدنی: مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد (قراردادهای سال ۷۶)
توضیح: مستاجر چون مالک منافع است می تواند هرگونه تصرفی در منافع را داشته باشد و می تواند منافع را به دیگری اجاره دهد و انتقال دهد مگر موجر او را منع کرده باشد، منافع را داشته باشد و می تواند منافع را به دیگری اجاره دهد و انتقال دهد مگر موجر او را منع کرده باشد. عین مستاجره لزومی نیست عین معین باشد می تواند عین کلی باشد. اگر عین معین باشد مستاجر مالک منافع میشود،اگر عین کلی باشد جنبه تملیکی ندارد بلکه عهدی (شخص متعهد میشود مال را جهت استفاده از منافع در اختیار مستاجر قرار دهد) مثل خرید بلیط اتوبوس که صندلی آن به صورت عهدی اجاره داده می شود.
ماده ۴۷۵ق.م.: اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.
توضیح: مال مشاع را می توان اجاره داد،به میزان مالکیت در زمان تحویل به مستاجر نیاز به اذن بقیه شرکا دارد.
_مال مورد اجاره باید مشروع باشد و منافع آن نیز باید مشروعیت داشته باشد. اگر موجر به جهت نامشروع مال را اجاره دهد و تصریح کند عقد باطل است. عقد اجاره عقد معوض است چون به عوض معلوم است.
ماده ۵۰۹ قانون مدنی: در اجاره حیوان ممکن است شرط شود که اگر موجر در وقت معین محصول را به مقصد نرساند مقدار معینی از مال الاجاره کم شود.
توضیح: ممکن است موجب شرط کند که اگر در وقت معین باری که صاحب آن است به مقصد نرسد از مبلغ اجاره کم کند. (تنها برای حیوان نیست).
آثار و احکام عقد اجاره
عقد اجاره ممکن است تملیکی یا عهدی باشد؛
اگر تملیکی باشد مستاجر از زمان قرارداد مالک منافع میشود و اگر عهدی باشد تا زمان تحویل حقی نسبت به آن ندارد.
_فوت یا حجر طرفین تاثیری در عقد اجاره ندارد.
_موجر باید عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد. درصورتی که مال را تحویل ندهد مستاجر میتواند از طریق دادگاه الزام به تحویل دهد و اگر به نتیجه نرسید می تواند قرارداد را فسخ کند یا می تواند به میزان عدم تحویل از موجر اجرت المثل بگیرد.
ماده ۴۷۷ قانون مدنی: موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
توضیح: موجر زمانی می تواند ادعا کند که مال را تحویل مستاجر دا ده که مستاجر بتواند از آن منفعت گیرد و هرگونه تصرفی در آن بکند.
_در صورتی که شخص ثالث قبل از تصرفات عین مستاجره و قبل از تحویل مال به مستاجر توسط موجر مانع از تصرفات مستاجر میشود که در این صورت مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند،یا از دادگاه تقاضای رفع ممانعت می کند و می تواند اجرت المثل خود را بگیرد.
ممکن است شخص ثالث بعد از تحویل مال به مستاجر از تصرفات مستاجر ممانعت می نماید در این صورت مستاجر حق فسخ معامله را ندارد چون مال تحویل داده شده و فقط می تواند از طریق دادگاه طرح دعوا کند. ممکن است شخص ثالث نسبت به مال ادعای حقوق می کند در برابر مستاجر،در این صورت شخص ثالث باید از طریق دادگاه طرح دعوا کند و دادگاه در مورد ادعای حق خود تصمیم گیری می کند.
کلمات کلیدی : فسخ – خیار – قانون مدنی
منبع : کتاب دکتر کاتوزیان
آثار فسخ ناشی از خیارات