تعریف ثبت: ثبت در لغت یعنی قرار دادن ، استواری ، پایداری و نوشتن
کلمه ثبت با ترکیب با کلمه دیگر مفهوم خاصی را که مورد توجه باشد بیان میکند.
باید دقت شود مفهوم اصلی ثبت ؛ نوشتن است .
ممکن است ثبت همراه با املاک باشد که ثبت املاک بشود ؛ یا ثبت احوال ، ثبت اختراع ثبت عادی ، ثبت عمومی ، ثبت اجباری، ثبت اختیاری و غیره
بنابراین معنای ثبت در علم حقوق ؛ نوشتن رسمی و و در چهارچوب خاص گفته میشود.
با توجه به توضیحات کلمه ثبت در علم حقوق ؛ مجموعهای از اعمال اداری حقوقی که به موجب آن ایجاد تغییر ، زوال و انتقال حقی در دفاتر ویژه، اوراق خاص با رعایت اصول و تشریفات و مقررات قانونی خاص نوشته و اعلام میشود.
حقوق ثبت ؛ مجموعهای از قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک است که این فرآیند با رعایت قانون خاص در دفاتر مخصوص نوشته میشود .حقوق ثبت یعنی مجموعه قواعدی برای چگونگی تنظیم تشریفات نوشتن ها.
به عبارتی حقوق ثبتی یعنی حقوق نوشتن های ثبتی .
جایگاه حقوق ثبت عبارت است از :حقوق ثبت از رشته های داخلی است.
اما در خصوص عمومی و خصوصی بودن این رشته مسئله قابل تأمل است.
● قواعد حقوق عمومی خصلت آمره بودن دارد یعنی اگر آمره بود نمی توانیم برخلاف آن قانون توافقی کنیم .
●قواعد خصوصی اساسا و معمولاً باید تکمیلی باشند.
• در خصوص عمومی و خصوصی بودن باید جانب احتیاط را رعایت کرد زیرا حقوق ثبت حدفاصل بین حقوق خصوصی و حقوق عمومی است.
در مورد چگونگی توافق در یک مسئله یا چگونگی نوع قراردادی که بین خود تنظیم میکنند ؛ اینها قاعده حقوق خصوصی است.
اما چگونگی تنظیم رسمی آن و حق ثبت های دولتی و تنظیم آن به شیوه خاص تابع حقوق عمومی است.
البته میپذیریم امروزه اکثر قواعد حقوق ثبت جنبه عمومی دارد.
بنابراین میتوانیم با اندکی تسامح ؛ حقوق ثبت را حقوق عمومی بدانیم زیرا حقوق ثبت از نحوه و چگونگی و تشریف ثبتی سخن میگوید، که همه آنها تابع اراده قانونگذار است.
دکتر جعفری لنگرودی اعتقاد دارد محتوای قوانین ثبت بین دو قطب ماهوی و شکلی در حرکت است و از ترکیب این دو ،مقررات ثبت به وجود میآید .
حقوق ثبت یک حقوق شبه مدنی است که هم خاصیت شکلی و هم خاصیت ماهوی دارد.
۱. مالک رسمی یک ملک مشخص و معین می شود. به این معنا که دولت فقط کسی را مالک می داند که نام آن در دفتر املاک که در اداره ثبت است ثبت شده باشد و بنابراین یکی از اهداف حقوق ثبت این است که مالکیتاموال غیر منقول اشخاص مستقر شود و استحکام پیدا کند به تعبیر استاد لنگرودی حقوق ثبت املاک باعث ایجاد امنیت قضایی میشود .
۲.معاملات و قراردادهای اشخاص جنبه رسمی پیدا میکند و به عنوان دلیل بسیار محکم عمل میکند و دکتر لنگرودی اعتقاد دارند اسناد رسمی به دلیل ایجاد دلایل معتبر باعث دفع بروز دعاوی باطل هم می شود ؛ هرچند سابقه تصرف و سبق صرف اینجا جای بحث خواهند داشت.
▪در نهایت حقوق ثبتی یکی از عوامل مهم ایجاد درآمد و عواید عمومی مثل مالیات برای دولت است چون کار شناسایی مالکیت یا مالکان را آسان خواهد کرد.
به طور دقیق آغاز آن مشخص نیست ولی بر اساس شواهد اولین اتفاق ثبتی را اراضی شهر دونگی از کشور قند که مربوط به چهار هزار سال قبل از میلاد مسیح است میدانند.
از طرفی آیه ۲۸۲ سوره بقره که بزرگترین سوره قران است آورده شده است:
يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا إِذَا تَدَايَنْتُمْ بِدَيْنٍ إِلَى أَجَلٍ مُسَمًّى فَاكْتُبُوهُ وَلْيَكْتُبْ بَيْنَكُمْ كَاتِبٌ بِالْعَدْلِ
•در حقوق ایران در سلسله هخامنشی دستوراتی برای اراضی مزروعی زمان داریوش با قید مساحت ثبت در دفاتر مخصوص نسبت به برخی از زمین های یونانی در آسیای صغیر صادر کرده بود و بیشتر بحث بر ایجاد نظام مالیاتی بود .
•همین طور در زمان ناصرالدین شاه یک اداره ثبت اسناد تشکیل شد و مقررات جدید حقوق ثبت در ایران به دوران پس از استقرار مشروطیت برمیگردد.
به طور مثال از سال ۱۲۹۰ هجری شمسی تا سال ۱۳۱۰ ، ۱۰ قانون راجع به اسناد و املاک در ایران تصویب شد و هم اکنون قانون سال ۱۳۱۰ با الحاقات و اصلاحات بعد از آن و همین طور آییننامههای تصویب شده( مثلاً در سال ۱۳۵۴ درباره قانون دفاتر اسناد رسمی آییننامهای تصویب شده بود این آیین نامه در سال ۱۳۹۹ اصلاح شد ) مورد استفاده است.
در حال حاضر در حقوق ایران با توجه به ماده ۱ و ۱۵۲ قانون ثبت ساختار اداره ثبت در سه سطح قابل بررسی است؛
ابتدا باید ببینیم سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور زیر مجموعه قوه قضائیه است. پس اصلاً ارتباطی به قوه مقننه و قوه مجریه ندارد.
● رئیس سازمان ثبت یکی از معاونت های قوه قضاییه می باشد (رئیس سازمان ثبت توسط رئیس قوه قضاییه تعیین میشود)
از نظر تشکیلات اداری یک سازمان ثبت داریم که در کشور در تهران است.
به ازای هر استان یک اداره کل داریم ؛ پس در سطح استان مدیرکل و در سطح شهرستان رئیس ثبت داریم.
به طور مثال اصفهان دارای شش ناحیه است که دارای یک رئیس اسناد و املاک است.
ثبت احوال: صدور شناسنامه و کارت ملی (وابسته به وزارت کشور)
در هر حوزه ثبتی زیر نظر اداره ثبت یک تعداد دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق وجود دارد.
وظایف امور اسناد و سردفتران :
۱. اداره کل اسناد و سردفتران اداره مربوط به سردفتران نحوه جذب علمی و کارگزینی آنها و نظارت بر دفاتر اسناد رسمی و بازرسی آنها را بر عهده دارد.
۲ . پاسخگویی به مکاتبات دفاتر اسناد رسمی درباره چگونگی تنظیم اسناد
۱. پاسخگویی به استعلامات املاک
۲.ثبت املاک
۳.نحوه صدور سند مالکیت
۴. ابلاغ بخش های ثبتی بر چگونگی ثبت املاک
وظایف اداره کل ثبت شرکتها و موسسات غیرتجاری:
۱.ثبت موسسات غیر تجاری
۲. پلمپ دفاتر
۱. ثبت شرکتهای تجاری
۲.ثبت نام تجار در دفتر ثبت تجاری
اداره کل کاداستر:
وظیفه آن نقشه برداری ثبتی و مجموعه عملیات در مورد املاک است.
مطابق ماده ۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰.۱۲.۲۶ ماموران ثبتی جز در محل مأموریت خود نمیتوانند انجام وظیفه کنند.
به طور مثال کارمند ثبت شمال اصفهان نمیتواند در جنوب اصفهان کار ثبتی بر عهده بگیرد ؛ چون واقعه صلاحیت محلی است.
اما سردفتران اسناد رسمی در اصفهان می توانند ملکی که اداره ثبت شمال کشور است ، ثبت کنند.( مهم نیست استعلام می کند و می تواند ملک را ثبت کند.)
ثبت املاک :
ثبت. املاک در اداره ثبت اسناد و املاک به عمل میآید ؛ اما ثبت اسناد و معاملات غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود.
مرحله اول : سال ۱۳۰۲ تا سال ۱۳۱۰ که به ثبت عادی یا اختیاری معروف بود و مالک های زیادی مجبور به ثبت ملک خود نبودند بلکه یک نوع امتیاز بود که به طور اختیاری یا عادی ملک خود را ثبت کنند و ثبت با تقاضانامه انجام میشد .
مرحله دوم : سال ۱۳۱۰ تا امروز به ثبت عمومی و اجباری معروف است و این شیوه با حکم ماده ۹ قانون ثبت سال ۱۳۱۰ وارد سیستم حقوقی ایران شده و قانون به طور الزامی از مالکان برای ثبت ملک از طریق انتشار آگهی عمومی دعوت شد و به وسیله اظهارنامه این فرآیند شکل گرفت در واقع ثبت عمومی مردم مجبور به ثبت اموال خود میشوند و به موجب قانون سال ۱۳۱۰ فرایند ثبت عادی منسوخ شد
به کلیه اقدامات و تشریفاتی که حسب دستور قانون آیین نامه ها پس از انجام دادن و پایان یافتن آن اداره ثبت آمادگی صدور سند را پیدا میکند و قانون انجام سلسله مراتبی را لازم میدانند به این مجموعه این ۹ مرحله عملیات ثبت عمومی گفته میشود.
۱.انتشار آگهی ثبت عمومی
۲.انتشار آگهی مقدماتی
۳.اقدام به نصب پلاک و شماره گذاری
۴.توزیع اظهارنامه
۵.دریافت اظهارنامه
۷.انتشار آگهی تحدید حدود
۸.عملیات تحدید حدود
۹.چنانچه در جریان عمل ثبت اگر از مرحله ۱ تا ۸ اشتباهی رخ دهد باید نسبت به رفع و تصحیح اشتباه اقدام شود یا اگر اعتراضاتی در موعد مقرر باشد باید به اعتراضات رسیدگی شود.
چنانچه پس از انتهای ۹ مرحله اداره ثبت آمادگی برای صدور سند مالکیت داشته باشد اقدام به این کار می کند که با صدور سند مالکیت ملک از حالت در جریان ثبت خارج ، و ثبت دفتر املاک میشود.
تا پایان مرحله عملیات مقدماتی ثبت مشمول ماده ۲۱ قانون ثبت است بعد از آن ملک مشمول ماده ۲۲ قانون ثبت خواهد شد.
کلمات کلیدی : ثبت – کادستر-
منبع : حقوق ثبت