/ دسته‌بندی نشده / آثار ثبت املاک
آنچه در این مقاله می‌خوانید

 آثار ثبت املاک:مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسد. دولت فقط کسی را مالک می داند که آن ملک به نام او ثبت شده باشد. یا اینکه آن ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک ثبت شده است. یا اینکه ملک از مالک اصلی به ورثه به ارث منتقل شده باشد.

 با توجه به توضیحات آثار ثبت ملک:

۱.ثبت ملک اثبات کننده مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده است

۲.ثبت ملک به نام هر شخص از غیر سلب مالکیت می کند(مراحل ۹ گانه مراحل مقدماتی ثبت است)

۳.پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک دیگر؛ تصرف شخص غیر صاحب به سند مالکیت در ملک دلیل مالکیت محسوب نمی شود

۴.چون سند مالکیت مطابق مندرجات دفتر املاک صادر می‌شود اگر تفاوتی میان مندرجات این دو یعنی سند و دفتر به وجود آید، دفتر معتبر است.

۵.طبق بند ۵ ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی هر گاه رای داور مبنی مخالف مندرجات دفتر املاک یا سند مالکیت باشد رای داور باطل است.

تذکر: برابر ماده ۲۳ قانون ثبت ثبت ملک به حقوق کسانی که در ملک حقوق ارتفاقی دارند. از این جهت هیچ گونه خللی وارد نمی کند.

 انواع انتقالات املاک:

۱.سند مالکیت معارض: هرگاه طبق تشخیص هیئت نظارت نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شد ه باشد. خواه این تعارض نسبت به اصل ملک باشد، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن. سند مالکیتی که ثبت آن موخر است سند مالکیت معارض نا میده می شود.

بنابراین اگر تاریخ دو سند مالکیت متفاوت باشد آن که موخر است ؛ سند مالکیت معارض است.

 اگر تاریخ دو سند یک روز باشد سند مالکیت ای که شماره ثبت آن عدد بزرگتری است موخر ثبت است و سندمعارض خواهد بود.

وظایف اداره ثبت نسبت به سند مالکیت معارض:

۱.ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض. مشخصات سند معارض و سند مقدم را به موجب بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کند.

۲‌گزارش کار خود را به نحوی که هیچ گونه ابهامی نباشد به هیئت نظارت ارسال کنند.

۳.درصورتی که هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند. اداره ثبت مکلف است مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض یا همان موخر ثبت ابلاغ و به آن اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطاریه در دادگاه دارای صلاحیت ملک اقامه دعوا کند. و گواهی آن را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند.

۴.چنانچه ظرف مهلت مذکور دارنده سند مالکیت معارض ، به تکلیف گفته شده عمل نکند اداره ثبت در صورتی که دارنده سند مالکیت مقدم صدور گواهی عدم طرح دعوا را از مرجع صالحه اخذ و ارائه کند باید سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر اسناد قید کند و به دارنده سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه خود و پیرو بخشنامه قبلی اعلام کند که این تنها موردی است که اداره ثبت و اسناد و بدون حکم دادگاه سندی را باطل میکند.(ابطال سند مالکیت اقدامی قضایی است و موضوع ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی می باشد.)

۵.زمانی که تکلیف نهایی معلوم نشده ادارات ثبت از صدور سند مالکیت جدید خودداری می‌کنند.

۶.اگر به موجب رای هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت موضوع تعارض منتفی شود یا در میزان آن تغییری داده شود اداره ثبت مراتب را پیرو بخشنامه اولیه به دفاتر اسناد رسمی اعلام می‌کند.

۷.نسبت به ملکی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده تا رفع تعارض اقدام به افراز نخواهد شد.

هیئت نظارت:

 متشکل از سه عضو است:  مدیر کل ثبت اسناد و املاک استان و دو نفر قاضی دادگاه تجدید نظر به انتخاب رئیس قوه قضاییه که تفویض اختیار شده به رئیس کل دادگستری.

 مطابق ماده ۲۵ اصلاحیه قانون ثبت که دارای ۸ بند است؛ هیئت نظارت انجام وظیفه می‌کند.

 بندهای ۱،۵،۷ غیر قطعی و بقیه بندها قطعی است ، یعنی بندهای ۱،۵،۷ قابلیت اعتراض دارند و مرج عالی برای رسیدگی به اعتراضات آرای هیئت نظارت؛ شورای عالی ثبت است.

 شورای عالی ثبت دو شعبه دارد:

 ۱.شعبه اسناد

۲.شعبه املاک

شعبه اسناد؛ شامل معاونت امور اسناد و دو نفر مستشار دیوان عالی کشور که بیشتر پرونده هایی که مربوط به بند ۸ است را مورد بررسی قرار می‌دهند( به موجب تبصره )و رسیدگی به بند ۷ و نقل و انتقالات و غیره…

شعبه امور املاک؛ شامل معاونت امور املاک و دو نفر قاضی مستشار دیوان عالی کشور که به آرای اعتراض شده ۶-۱ رسیدگی می‌کنند.

محل تشکیل هیئت نظارت؛ در اداره کل ثبت استان است و هر استان دارای یک هیئت نظارت است.

تنها یک شعبه امور اسناد و املاک در شورای عالی داریم که در کشور است پس تجدیدنظر به آرای هیئت نظارت در استان‌ها، در تهران و شورای عالی ثبت مطرح می‌شود.

وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با سند مالکیت معارض:

دفاتر پس از اطلاع از صدور سند مالکیت معارض حق ندارند معاملات مربوط به آن سند را ثبت کنند چنانچه دست به چنین اقدامی بزنند به انفصال دائم محکوم می‌شوند.

اما در مورد سند مقدم الصدور دفاتر اسناد رسمی می‌توانند معاملات مربوط به آن را ثبت کنند ولی مکلفند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند مالکیت معارض وجود دارد.

تکالیف دارنده سند مالکیت معارض:

علاوه بر اینکه باید از تاریخ صدور سند ظرف دو ماه با مراجعه به دادگاه صالحه محل وقوع ملک ، درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بکنند و گواهی مربوطه را اخذ و تحویل دهد؛ تا زمانی که حکم نهایی بر ابطال  صدور سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده، باید از معامله نسبت به سند معارض خودداری کنند و در صورت تخلف چنانچه حکم نهایی بر بطلان آن صادر شد یا ظرف مهلت مقرر طرح دعوا نکنند به جریمه نقدی برابر بهای ملک محکوم خواهند شد با این وجود دارنده سند معارض می‌تواند حقوق فرضی و متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.

اعتبار اسناد معارض:

سند مالکیت مقدم الصدور تا وقتی با حکم نهایی دادگاه باطل نشده دارای اعتبار است و انجام معامله با قید وجود سند معارض بلااشکال است ، ولی سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی بر صحت آن صادر نگردیده اعتباری ندارد و انجام معامله نسبت به آن ممنوع است‌.

منظور از حکم نهایی: حکمی است که به واسطه ی طی مراحل قانونی اعتراض و پژوهش و فرجام و با انقضای مدت قانونی آنها دعوایی که حکم در موضوع آن صادر شده از دعاوی مختوم محسوب شود و قانوناً مرحله دیگری برای رسیدگی مجدد باقی نمانده باشد.( ممکن است حکم قطعی اما نهایی نباشد )

محاکم در مقام رسیدگی ، هریک از اسناد معارض را که تشخیص دهد ثبت آن طبق مقررات انجام شده  مشخص و دیگری را ابطال خواهد کرد.(ممکن است مقدم الصدور یا موخر الصدور باشد)

تفکیک و افراز:

تفکیک: در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر مثل اینکه قطعه زمین پنج هزار متری که مالک قصد دارد آن را به قطعات ۵۰۰ متری تبدیل کند.

اگر این کار صورت گیرد گفته می‌شود ملک به قطعات ۵۰۰ متری تفکیک شده.

افراز : در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها یا جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا

مثل اینکه سه نفر به انصاف در قطعه زمین ۳۰۰۰ متری مالکیت دارند ولی می‌خواهند زمین را به نسبت سهام خود تقسیم کنند و به شراکت خود خاتمه دهند.

تقسیم: اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است که به طور مثال در صورت فوت یک شخص ترکه ی او بین ورثه تقسیم می شود و ترکه شامل اموال غیر منقول و منقول است. در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می شود.

تفاوت های تفکیک و افراز:

۱.در تفکیک لازم نیست ملک غیرمنقول، مشاع باشد اما در افراز حالت اشاعه ضروری است.

۲.اگر ملک مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه آن از بین نمیرود ولی افراز موجب قطع حالت اشاعه میشود.

۳. در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود ولی در تفکیک تقسیم بر میزان مالکیت شرکا صورت نمی‌گیرد. بلکه به ترتیبی که مثلاً فروش آن آسان تر باشد ایجاد می شود ‌

۴.تفکیک چون عنوان تمییز، تشخیص و جدا کردن سهم ملک مشاعی را ندارد هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت سازمان ثبت است. ولی در افراز ممکن است بین شرکا بر سر افراز و مخالفت بر سر قانون اختلاف حاصل شود که تعیین تکلیف نهایی با دادگاه است.( از سال ۵۷ افراز در سازمان ثبت بررسی می‌شود)

مرجع درخواست تفکیک و افراز:

مرجع درخواست تفکیک: اداره ثبت می باشد و اگر از طرف مالک یا قائم مقام آن تقاضای تفکیک بشود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می شود.

در تقاضانامه ها باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود تا هزینه تفکیک ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قابل پرداخت باشد.

مرجع درخواست افراز: با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲ آبانماه سال ۱۳۵۷ اگر جریان ثبتی ملکی خاتمه پیدا کرده باشد( اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد )مرجع رسیدگی اداره ثبت محل وقوع ملک است.

نکته: تقسیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه می باشد مگر اینکه بین مالکین محجور یا غایبی باشد که در این صورت رسیدگی اولیه افراز در صلاحیت دادگاه است.

اگر بین خوانندگان یا خواهان  در افراز محجور یا غایبی باشد. اداره ثبت نمی تواند وارد شود تصمیم عدم افراز صادر می‌کند و به مرجع قضایی می‌رود.

اگر جریان ثبتی ملکی خاتمه پیدا نکرده باشد مرجع رسیدگی به درخواست برای افراز دادگاه حقوقی محل است.(محل ملک)

نکته: زمانی که صورت مجلس تحدید حدود تنظیم شده با گذشت ۳۰ روز از آن تاریخ اعتراضی واصل نشده یا در صورت طرح اعتراض رسیدگی و حکم نهایی صادر شده باشد عملیات ثبتی خاتمه یافته اعلام می شود.

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص دا ده شود با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فرو خته می‌شود. در صورتی که قابل افراز تشخیص دا ده شود باید رسیدگی در خصوص صدور حکم افراز اقدام کند.

اختلاف دادگاه عمومی و اداره ثبت در خصوص قابل افراز بودن ملک:

خواهان درخواست افراز به اداره ثبت تسلیم می‌کند، اداره ثبت ملک را غیر قابل افراز اعلام می کند. ذینفعش از این تصمیم اداره ثبت اعتراض می‌کند تا دادگاه تصمیم اداره ثبت را کان لم یکن توصیف کند. و این اداره را به افراز مجدد مکلف می‌کند.

آیا عمل دادگاه قانونی نیست؟ اگر قانونی است و اگر قانونی نیست تکلیف چیست؟ اتفاق نظر دادگاه در مقام رسیدگی به اعتراض معترض به نظر و تصمیم اداره ثبت مبنی بر عدم افراز. باید دادگاه شخصاً به افراز رسیدگی و حکم مقتضی مبنی بر افراز صادر کند.

نظر کمیسیون نشست قضایی برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ دادگاه به اعتراض شریک ملک مشاعی رسیدگی و حکم مقتضی صادر خواهد کرد اگر دادگاه ملک را قابل افراز تشخیص دهد بعد از اعمال مقررات حاکم بر موضوع باید حکم به افراز ملک مشاعی با تعیین قدر و سهم شرکا طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری با استعلام از مراجع ذیربط و قاعده استقراء و ترجیحاً تنظیم صورت مجلس با حضور نماینده ثبت با توجه به پرونده ثبتی صادر کند و الزام اداره ثبت به تقسیم افراز مغایر قانون است.

کلمات کلیدی : حقوق ثبت – آثار – املاک

منبع : قانون ثبت

برچسب ها :

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!

کل :
میانگین :
اشتراک در
اطلاع از
guest

0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها
0
افکار شما را دوست داریم، لطفا نظر دهید.x